El artículo 1454 del Código Civil permite al comprador que ha entregado arras desistir del contrato perdiéndolas, y al vendedor desistir devolviéndolas dobladas. El artículo 1124 del mismo Código no autoriza a desistir de nada; ante el incumplimiento de una parte, la otra puede exigir que se cumpla o resolver el contrato, con indemnización de daños en ambos casos. Muchos compradores extranjeros firman un papel titulado «reserva» o «señal» convencidos de que están en el primer artículo, cuando los tribunales solo aplican el desistimiento del 1454 si el contrato lo pacta de manera expresa. Cualquier extranjero puede comprar vivienda en Galicia, sin limitación por nacionalidad ni por residencia; necesita un NIE, una cuenta en un banco español y, antes de entregar la primera cantidad, que un abogado que no dependa del vendedor ni de la agencia revise la finca y el contrato, porque el notario da fe de lo que se firma y no investiga por usted lo que se compra. Comprar tampoco da permiso de residencia; el visado para inversores inmobiliarios desapareció el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025.
Tres clases de arras y lo que debe quien incumple
El Código Civil solo regula de forma expresa las arras penitenciales, y la jurisprudencia las interpreta con criterio restrictivo. Si el contrato no dice que las partes pueden desistir, las arras son confirmatorias, un anticipo del precio que prueba que la compraventa ya existe, y quien se echa atrás incumple un contrato perfeccionado. El vendedor puede entonces exigir al comprador que otorgue la escritura y pague, o resolver y reclamarle los daños que acredite, con base en el artículo 1124; el comprador tiene las mismas acciones si el que falla es el vendedor. Las arras penales son la tercera figura, funcionan como la cláusula penal de los artículos 1152 y 1153, sustituyen la indemnización por una cantidad fijada de antemano y tampoco permiten desistir.
| Clase de arras | Qué permite | Si incumple el comprador | Si incumple el vendedor | Base legal |
|---|---|---|---|---|
| Penitenciales | Desistir del contrato cualquiera de las partes | Pierde lo entregado | Devuelve el doble de lo recibido | Artículo 1454 del Código Civil |
| Confirmatorias | Nada, son un anticipo del precio | Puede ser obligado a comprar o a indemnizar los daños probados | Puede ser obligado a otorgar la escritura o a indemnizar | Artículo 1124 del Código Civil |
| Penales | Nada, fijan de antemano la indemnización | Pierde lo entregado como pena | Devuelve la pena pactada | Artículos 1152 y 1153 del Código Civil |
Lo que separa un régimen de otro es una línea del contrato, y la agencia suele redactarla con un modelo. Hay otras que pesan casi lo mismo. El plazo para escriturar y lo que ocurre si vence sin que el banco haya concedido la hipoteca, porque sin una condición suspensiva pactada el comprador que no obtiene financiación incumple. Quién retiene el dinero y en qué concepto, ya que una agencia que cobra la señal como «reserva» a cuenta de sus propios honorarios plantea un problema distinto del vendedor que la recibe a cuenta del precio. Que quien firma como vendedor sea el titular inscrito en el Registro, con el mismo documento de identidad, y que si son varios firmen todos. Y que el contrato obliga también a los herederos, según el artículo 1257 del Código Civil, de modo que el fallecimiento de una parte entre las arras y la escritura no lo extingue; los herederos del vendedor tendrán que otorgarla una vez aceptada la herencia, y los del comprador pueden exigirla.
Si la cantidad en disputa no supera los 15.000 euros, reclamar unas arras se tramita por juicio verbal, cuantía que fijó el Real Decreto-ley 6/2023, y desde el 3 de abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar una solución extrajudicial antes de demandar. Con un vendedor que vive fuera de España, ese intento y la demanda posterior se complican, y es un motivo más para que las arras se firmen bien.
NIE, cuenta en España y el dinero que el banco y el notario le harán justificar
El número de identidad de extranjero es requisito previo para cualquier acto con trascendencia fiscal en España, y comprar una vivienda lo es. Sin NIE no hay autoliquidación del impuesto ni inscripción en el Registro, y el notario lo exige para autorizar la escritura. Se solicita en una comisaría en España, en el consulado español del país de residencia o mediante un representante con poder, y conviene pedirlo en cuanto se decide comprar, porque las citas tardan y el vendedor no espera.
Hace falta además una cuenta en un banco español. El notario debe hacer constar en la escritura los medios de pago, con las cuentas de origen y destino, y el precio se paga casi siempre con cheque bancario o transferencia desde esa cuenta. Abrirla como no residente exige acreditar esa condición y justificar el origen del dinero, que es donde el comprador extranjero pierde más semanas.
La Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales, convierte en sujetos obligados a los bancos, a los notarios y a los abogados que intervienen en operaciones inmobiliarias. Cada uno tiene que identificar al cliente y conocer de dónde procede el dinero, y lo hará con documentos. Según el caso serán nóminas y declaraciones de renta, la escritura de venta de otra vivienda, el certificado de una herencia o el contrato de una donación, junto con los extractos que muestran el recorrido del dinero hasta la cuenta española. Una transferencia internacional de cierto importe puede quedar retenida varios días mientras el banco la comprueba, y la fecha de firma no espera. Si los fondos vienen de un tercero, por ejemplo de los padres, el banco y el notario querrán ver el documento que explica esa entrega, y ese documento tiene consecuencias fiscales que trato más abajo.
Los pagos en efectivo en una compraventa están sujetos a límites y a identificación, y en la práctica ningún notario admite que parte del precio se entregue sin que conste. Si alguien le propone pagar una parte «por fuera» para reducir el impuesto, le propone una falsedad que se sostiene sobre un comprador que no conoce el idioma, y que además rebaja el valor de adquisición que usted declarará cuando venda.
Nota simple, cargas y lo que no aparece en el Registro
La nota simple del Registro de la Propiedad, regulada en el artículo 222 de la Ley Hipotecaria, dice quién es el dueño, cómo se describe la finca y qué cargas pesan sobre ella. Debe pedirse antes de firmar las arras, con fecha reciente, y el notario pedirá otra antes de la escritura. En ella aparecen hipotecas, embargos, anotaciones de demanda, servidumbres inscritas, afecciones fiscales y las limitaciones urbanísticas que alguien haya llevado al Registro. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege a quien compra de buena fe y a título oneroso del titular inscrito, e inscribe a su vez; lo que no esté en el Registro no le perjudica. El artículo 38 presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular. Esa protección explica por qué la escritura tiene que inscribirse cuanto antes y por qué nadie debe comprar de quien no figura como dueño.
La misma protección tiene límites que el comprador extranjero suele desconocer. El Registro no garantiza la superficie ni la realidad física de lo construido, de modo que una ampliación, una terraza cerrada o una vivienda levantada en suelo rústico pueden existir sin que el Registro lo diga. Se detecta cotejando la descripción registral con la certificación catastral, que incluye la referencia y la superficie construida, y con lo que se ve en la finca. Si la obra no consta ni tiene licencia, el ayuntamiento puede ordenar su demolición mientras no transcurra el plazo de reposición de la legalidad, que en Galicia es de seis años conforme a la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia, y en suelo rústico de especial protección no hay plazo. Una ampliación inscrita como obra antigua al amparo del artículo 28.4 de la Ley del Suelo tampoco está legalizada; está inscrita porque ya no puede demolerse, lo que no equivale a poder reformarla, ampliarla o asegurarla con normalidad.
En vivienda terminada, la licencia o comunicación previa de primera ocupación acredita que lo construido se ajusta a la licencia de obras y que la vivienda puede habitarse; sin ella, el alta de suministros puede bloquearse. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y debe entregarse al comprador. Un arrendatario que ocupe la vivienda tiene derecho a seguir en ella durante los plazos que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos aunque el comprador no lo supiera, de modo que «libre de arrendatarios y ocupantes» debe figurar en el contrato y comprobarse en persona.
Esa comprobación, documento por documento y antes de que el cliente entregue las arras, es parte de lo que hacemos en el despacho en derecho civil, y es el momento en que una compra se arregla o se abandona sin coste.
Deudas de comunidad, IBI atrasado y derramas que hereda el comprador
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal hace responder al piso, y por tanto a su nuevo dueño, de las cuotas de comunidad impagadas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores. Por eso la misma norma exige que el vendedor aporte en la escritura un certificado del secretario administrador sobre el estado de deudas, salvo que el comprador le exonere expresamente. Exonerar es una decisión que a veces se toma por prisa y que convierte una deuda ajena en propia. El certificado debe pedirse antes de las arras, porque una comunidad con un vendedor moroso suele tener otros problemas.
Las derramas son asunto distinto. El artículo 17.11 de la misma Ley atribuye su pago a quien sea propietario cuando resulten exigibles, de modo que una fachada o un ascensor aprobados en junta antes de la compra, con cuotas que vencen después, los paga el comprador si el contrato no dice otra cosa. Las actas de las últimas juntas y los estatutos, que se consultan a través del administrador, cuentan lo que el certificado de deudas calla, incluidas las limitaciones al alquiler turístico de las que hablo más adelante.
Con el IBI ocurre algo parecido. El artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales declara la afección real del inmueble al pago del impuesto, y el nuevo propietario responde con la finca de los recibos pendientes del vendedor. El notario tiene que advertirlo y pedir el último recibo, y el comprador puede obtener del ayuntamiento, con la colaboración del vendedor, un certificado de estar al corriente.
Obra nueva y sobre plano, lo que garantiza la Ley 38/1999
Quien compra a un promotor tiene un régimen propio. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, fija en su artículo 17 los plazos de responsabilidad por defectos, diez años para los daños que afecten a la estructura, tres para los que incumplan los requisitos de habitabilidad, como humedades, aislamiento o instalaciones, y uno para los defectos de acabado, que responden al constructor. Los plazos se cuentan desde la recepción de la obra, de modo que en una promoción terminada hace tiempo el comprador recibe lo que queda de ellos. El artículo 19 obliga al promotor a contratar un seguro decenal para los daños estructurales, y la póliza debe entregarse con la documentación de la vivienda, junto con el libro del edificio.
Si la vivienda no está construida, el riesgo es el promotor. La disposición adicional primera de la misma Ley obliga a garantizar las cantidades que el comprador anticipe mediante aval o seguro y a depositarlas en una cuenta especial. El contrato debe identificar la entidad garante y el comprador tiene derecho a recibir el aval o el certificado individual de seguro por cada pago. Un contrato sobre plano que no mencione esa garantía, o la remita a un documento que nunca llega, debe hacer que se detenga el pago hasta tenerlo. Si el promotor desaparece con el dinero, queda una reclamación civil contra una sociedad que puede estar vacía y, en algunos casos, una vía penal como la que explico en cuándo un impago es delito de estafa.
En obra nueva el precio lleva IVA al 10 por ciento y la escritura tributa además por actos jurídicos documentados, con un tipo general en Galicia del 1,5 por ciento. Es un coste distinto del de la segunda mano, y conviene tenerlo en cuenta antes de comparar precios.
Impuestos de la compra en Galicia y el valor de referencia de Catastro
La compra de una vivienda de segunda mano tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales, cedido a la Comunidad Autónoma, cuyo tipo general en Galicia es del 8 por ciento; existen tipos reducidos para la vivienda habitual y para determinados compradores, como jóvenes o familias numerosas, que un no residente rara vez puede aplicar porque exigen residir en la vivienda. A ese impuesto se suman notaría, Registro, gestoría si la hay y los honorarios del abogado; el total ronda la décima parte del precio en segunda mano y algo más en obra nueva.
El impuesto se autoliquida en el plazo de treinta días hábiles desde la escritura, y aquí está lo que casi nadie explica al comprador extranjero. Desde el 1 de enero de 2022 la base imponible es la mayor de dos cifras, el precio pactado o el valor de referencia que Catastro asigna a cada inmueble, conforme al artículo 10 del texto refundido de la Ley del impuesto. Ese valor se consulta en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral y conviene conocerlo antes de las arras. Si el precio es inferior y usted liquida por el precio, la Agencia Tributaria de Galicia puede girarle una liquidación complementaria por la diferencia, con intereses de demora, dentro del plazo de prescripción de cuatro años que fija la Ley General Tributaria, y en algunos casos abrir un expediente sancionador. Si entiende que el valor de referencia no se corresponde con la vivienda, porque está en peor estado o tiene menos superficie de la que Catastro cree, la ley permite impugnarlo, con prueba, normalmente una tasación. Presentar la autoliquidación tarde sin requerimiento previo tiene un recargo que crece con el retraso conforme al artículo 27 de la misma Ley; con requerimiento, hay sanción.
Después de comprar, el no residente paga cada año el IBI, la cuota de comunidad y, por la vivienda que no alquila, el impuesto sobre la renta de no residentes por la renta imputada, una cantidad calculada sobre el valor catastral que se declara aunque no haya ingreso alguno. Si la alquila, tributa por las rentas, con deducción de gastos solo para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo. Cuando venda, el comprador le retendrá el 3 por ciento del precio a cuenta del impuesto sobre la ganancia; por eso conviene guardar desde ahora las facturas de la compra y de las obras, que aumentan el valor de adquisición y reducen esa ganancia.
Plusvalía municipal y la cláusula que intenta pasársela al comprador
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, la plusvalía municipal, lo paga el vendedor en las compraventas según el artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales. La misma norma contiene una excepción que afecta de lleno a este asunto. Cuando el vendedor es no residente, el comprador se convierte en sustituto del contribuyente y responde del impuesto ante el ayuntamiento. Si usted compra a otro extranjero que vive fuera de España, el ayuntamiento le reclamará la plusvalía a usted, y lo razonable es retener su importe del precio en la escritura.
Los contratos de algunas agencias contienen una cláusula por la que el comprador asume «todos los gastos e impuestos de la compraventa», plusvalía incluida. Ese pacto vale entre las partes, y los tribunales lo admiten, pero no cambia quién es el obligado ante el ayuntamiento. En la práctica significa que usted paga un impuesto que la ley atribuye al vendedor, a veces por un importe que nadie ha calculado antes de firmar. Si el terreno no ha ganado valor desde que el vendedor compró, puede no haber plusvalía que pagar, y conviene comprobarlo antes de aceptar la cláusula.
A nombre de quién se compra y lo que cambia en la herencia
La escritura tiene que decir quién compra, en qué proporción y, si el comprador está casado, bajo qué régimen económico matrimonial. Para un matrimonio extranjero el Registro inscribe la finca «con sujeción a su régimen matrimonial», conforme al artículo 92 del Reglamento Hipotecario, sin determinar cuál es. La consecuencia aparece al vender, al hipotecar o al heredar, cuando el notario o el Registro exigen acreditar ese régimen con la ley del país de origen, y el cónyuge que no compró puede tener que firmar. Para los matrimonios de nacionalidad distinta o que han vivido en varios países, el Reglamento (UE) 2016/1103 determina la ley aplicable y permite elegirla. Decidirlo antes de la escritura evita un dictamen de derecho extranjero años después.
Comprar entre varios, con un hermano o con una pareja sin casar, es comprar en proindiviso, con las reglas de la comunidad de bienes de los artículos 392 y siguientes del Código Civil. Cualquiera puede pedir la división en cualquier momento, con base en el artículo 400, y si la vivienda no es divisible acaba en venta, de modo que el pacto previo sobre uso, gastos y salida importa tanto como la escritura. Comprar a nombre de los hijos con dinero de los padres es, fiscalmente, una donación, y comprar a través de una sociedad tiene sentido en pocos supuestos para una vivienda de uso propio.
La herencia es la otra cara. El Reglamento (UE) 650/2012 somete la sucesión a la ley de la residencia habitual del fallecido, salvo que haya elegido en testamento la de su nacionalidad, de modo que un extranjero que se instale en Galicia quedará bajo la ley española si no dispone otra cosa. Las instituciones propias del derecho gallego, como la apartación y el pacto de mejora que explico en este artículo, exigen vecindad civil gallega, que un comprador extranjero no tiene; un testamento ante notario español limitado a los bienes en España, en cambio, ahorra a los herederos buena parte de los trámites. En el impuesto de sucesiones, el heredero no residente tributa en España por el inmueble situado en Galicia y puede aplicar la normativa gallega.
Sobre el dinero de los padres, que Hacienda española grave la donación depende de dónde reside quien lo recibe y de dónde está el dinero cuando se dona. Un hijo que no reside en España y recibe la donación en una cuenta del extranjero no tributa aquí. Un hijo residente tributa en el impuesto de donaciones de su comunidad, y una donación hecha directamente a una cuenta española puede tratarse como bien situado en España aunque el hijo no resida. Galicia da un trato favorable a las donaciones de padres a hijos formalizadas en escritura pública, pero la forma y el orden de los movimientos hay que decidirlos antes de que el dinero salga.
Alquilar la vivienda después de comprar
Buena parte de quienes compran desde fuera piensan en alquilar cuando no usan la vivienda. En Galicia el alquiler turístico exige inscribirla en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas conforme al Decreto 52/2019, cumplir sus requisitos y, desde el 1 de julio de 2025, obtener el número de registro único de arrendamientos que las plataformas piden para publicar el anuncio. Algunos ayuntamientos, el de A Coruña entre ellos, han restringido las viviendas de uso turístico a través de su planeamiento, de modo que la primera comprobación es municipal.
La segunda es la comunidad. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley Orgánica 1/2025 con efectos desde el 3 de abril de 2025, exige para destinar una vivienda al alquiler turístico la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos de los propietarios y de las cuotas; antes de esa fecha la comunidad solo podía prohibirlo o limitarlo. Los estatutos y las actas dicen si esa aprobación existe o si hay una prohibición vigente, y se piden antes de las arras. El alquiler de larga duración se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no exige licencia, y el propietario no residente tributa por las rentas como he explicado.
Comprar desde fuera de España con poder notarial, y el abogado que no es de la agencia
No hace falta viajar para firmar. Un poder otorgado ante notario español, o ante notario del país de residencia con apostilla de La Haya y traducción jurada, permite que un apoderado firme en su nombre las arras, la escritura y la hipoteca, y solicite el NIE. El poder debe redactarse para esa compra, con la finca y el precio máximo identificados, y con facultades para abrir cuenta, pagar impuestos y recibir notificaciones. Un poder general redactado por la otra parte, que faculta para comprar cualquier inmueble a cualquier precio, es un documento que no debería firmar.
La hipoteca merece dos precisiones. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a entregar la ficha europea de información normalizada con al menos diez días de antelación, y al prestatario a acudir antes de la firma a un acta ante notario en la que este explica el préstamo y comprueba que lo entiende; si no habla castellano hará falta intérprete. Los bancos financian a los no residentes un porcentaje del valor menor que a los residentes, de modo que el dinero propio que hay que tener antes de las arras es más del que el comprador calcula con la regla de su país.
Sobre el abogado, lo que cuenta es de quién depende. El que recomienda la agencia puede ser competente, pero cobra de operaciones que la agencia cierra, y su presupuesto debe decir por escrito qué revisa, qué documentos obtiene, si asiste a la firma y si gestiona impuestos e inscripción. El notario controla la legalidad del acto y la identidad de las partes, pide la nota simple y advierte de las cargas, pero no negocia por usted, no revisa las arras que ya firmó ni comprueba si la terraza cerrada tiene licencia. Y en todo pago a distancia conviene recordar que el IBAN que llega por correo electrónico puede haber sido cambiado por quien ha entrado en el correo de la agencia o del abogado; lo que ocurre entonces, y lo que el banco está obligado a devolver, lo explico en ciberestafa, cómo recuperar el dinero.
Antes de firmar la reserva de la agencia
Hay cosas que puede hacer hoy sin nadie. Pida usted mismo la nota simple en la sede electrónica del Colegio de Registradores, con la referencia catastral o la dirección; cuesta unos pocos euros. Consulte con esa referencia el valor de referencia en la sede del Catastro y compárelo con el precio. No firme el documento de reserva de la agencia ni transfiera cantidad alguna hasta que alguien lo haya leído con usted, y si ya lo firmó, guárdelo con los correos y mensajes que lo acompañaron, porque prueban lo que se le dijo sobre las arras, el plazo y los gastos. Pida al vendedor por escrito el certificado de deudas de la comunidad, el último recibo del IBI y el certificado energético, y anote si tarda o se resiste. No firme ningún poder que no esté limitado a esta compra. Y confirme por teléfono, con un número que ya tuviera, cualquier cuenta bancaria que le comuniquen por correo antes de enviar dinero.
Lo primero que miramos cuando llega una compra con las arras ya redactadas
En una consulta sobre una compra en Galicia lo primero que leemos es el documento que la agencia o el vendedor han enviado, para saber si las arras son penitenciales y quién tiene el dinero, y después la nota simple de ese día contra la certificación catastral, porque ahí aparece casi todo lo que luego cuesta deshacer. Con eso se sabe si la compra puede seguir tal como está, si hay que renegociar antes de pagar o si conviene dejarla. Las consultas se atienden a la mayor brevedad y la primera revisión es un trabajo profesional con presupuesto previo. Puede escribir a través de contacto o llamar al +34 677 841 007; la compraventa de vivienda forma parte de lo que hacemos en derecho civil.
Preguntas frecuentes
Si pago menos que el valor de referencia de Catastro, ¿cuánto me puede reclamar Hacienda y cuándo?
La diferencia entre el impuesto que pagó y el que resulta del valor de referencia, más intereses de demora y a veces sanción. La base del impuesto es la mayor de las dos cifras, precio o valor de referencia, y la Agencia Tributaria de Galicia tiene cuatro años para reclamarla. Si el valor de referencia no se ajusta a la vivienda, puede impugnarlo con una tasación.
¿Puedo echarme atrás después de firmar las arras? ¿Y si es el vendedor el que se echa atrás, cuánto me debe?
Solo si el contrato pacta de forma expresa arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil; en ese caso usted pierde lo entregado y el vendedor que desiste le devuelve el doble. Si el contrato no dice que son penitenciales, los tribunales las tratan como confirmatorias y la otra parte puede exigirle cumplir la compra o resolverla con indemnización de daños conforme al artículo 1124.