La primera cláusula que conviene leer cuando descubre a unos okupas no está en ninguna ley. Está en las condiciones particulares de su póliza de hogar, en la garantía de «defensa jurídica». En casi todas se presta respecto del inmueble asegurado y hasta un límite de gastos por siniestro, y la ocupación ilegal aparece, cuando aparece, como garantía separada, con su propio tope y a veces con un plazo de carencia. Si la casa ocupada es la del pueblo y la póliza es la del piso de la ciudad, la aseguradora no va a pagar al abogado, y conviene saberlo antes de perder dos días al teléfono. Lo que sí decide cómo se recupera la casa es el Código Penal, en concreto si lo ocupado es morada (artículo 202) o un inmueble que no lo es (artículo 245.2). De esa calificación depende que la policía pueda sacarlos el mismo día o que haga falta un procedimiento.
Qué es un okupa y qué no lo es
Okupa es quien entra en un inmueble ajeno sin ninguna autorización del titular, o quien entró con permiso y se mantiene dentro contra su voluntad cuando el permiso se ha retirado. La palabra se usa mal con frecuencia, y el error cambia de vía.
El inquilino que dejó de pagar la renta no es un okupa. Tiene un contrato, aunque lo incumpla, y lo que procede es un desahucio por falta de pago o por expiración del plazo (artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Denunciarlo por usurpación es una pérdida de tiempo que además le ofrece al juzgado penal un motivo para archivar. Si su problema es ese, en el despacho hemos escrito sobre los derechos y límites de la relación de alquiler.
El familiar, la expareja o el conocido a quien usted dejó vivir en la casa sin pagar y que ahora no se va tampoco es un okupa. Es un precarista, y su salida se obtiene por el desahucio por precario (artículo 250.1.2º LEC), que es un juicio civil.
Queda un tercer grupo que sí es okupación aunque los ocupantes enseñen un papel. Me refiero a quien exhibe un «contrato» firmado con alguien que no es el dueño, muchas veces un estafador que cobró una fianza y desapareció. Ese documento no es título frente a usted, aunque la persona que lo firmó sea a su vez víctima de un engaño.
Allanamiento de morada o usurpación, el artículo que lo decide todo
El artículo 202 del Código Penal castiga al particular que entra en morada ajena o se mantiene en ella contra la voluntad de su morador con prisión de seis meses a dos años. Si hay violencia o intimidación, la pena sube a prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses. Morada es el espacio donde una persona desarrolla su vida privada, y el Tribunal Supremo viene considerando que la segunda residencia también lo es, aunque solo se use en vacaciones o fines de semana, siempre que esté amueblada y preparada para vivir. La casa del pueblo con la cocina montada, las camas hechas y la ropa en los armarios es morada. La casa heredada que lleva diez años cerrada y sin muebles, con toda probabilidad, no.
El artículo 245.2 castiga la ocupación sin autorización de un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o el mantenerse en ellos contra la voluntad del titular, con multa de tres a seis meses. Es un delito leve, y eso tiene consecuencias prácticas que explico más abajo. Si la ocupación se hace con violencia o intimidación sobre las personas, entra el artículo 245.1, que prevé prisión de uno a dos años además de las penas que correspondan por la violencia ejercida.
En el allanamiento hay un delito menos grave en flagrancia, con pena de prisión, y la policía puede detener e intervenir. En la usurpación del 245.2 hay un delito leve, sin prisión posible, y la actuación policial es mucho más limitada. Por eso la primera batalla jurídica de cualquier ocupación consiste en acreditar que el inmueble era su morada.
Las primeras horas y lo que puede hacer la policía
Lo que ocurra en las primeras cuarenta y ocho horas marca el resto del asunto. Si los okupas acaban de entrar y usted puede demostrar que la casa estaba habitada por usted, la Policía Nacional o la Guardia Civil tienen base para actuar por flagrancia de un delito de allanamiento. Cuanto más tiempo pase y más se asienten dentro, con sus muebles, sus cerraduras y su correspondencia, más se parecerá aquello a una morada de los ocupantes y menos a la suya.
Conviene presentarse con lo que prueba su relación con la casa y con la realidad de que vivía o pasaba temporadas en ella. La escritura o una nota simple del Registro, los recibos de luz, agua y gas a su nombre con consumos recientes, el certificado de empadronamiento si está empadronado allí, fotos anteriores del interior con sus pertenencias y el nombre de los vecinos que puedan decir que le veían entrar y salir. Si tiene en el móvil fotografías o vídeos del momento en que descubre la ocupación, no los borre y no los suba a ninguna red social.
Desde la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, el artículo 795.1.2ª de la Ley de Enjuiciamiento Criminal incluye los delitos de los artículos 202 y 245 entre los que se tramitan por juicio rápido. Esto significa que, cuando la policía instruye el atestado y hay autor identificado, la causa va al juzgado de guardia sin la demora de una instrucción ordinaria. El artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal permite al juez adoptar como primera diligencia medidas de protección del ofendido, y en estas causas eso se traduce en que puede acordarse el desalojo del inmueble como medida cautelar sin esperar a la sentencia. Que se acuerde o no depende de lo que se haya acreditado, y por eso una denuncia inicial bien documentada puede ahorrar semanas.
Lo que el propietario no puede hacer
Hay tres reacciones frecuentes que convierten al propietario en denunciado. Cambiar la cerradura mientras los okupas están dentro o han dejado sus cosas, cortar la luz, el agua o el gas para forzarlos a salir, y contratar a un grupo de personas para que les «convenzan» de marcharse. Las tres encajan en el delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal, castigado con prisión de seis meses a tres años o multa de doce a veinticuatro meses, y en su modalidad leve con multa de uno a tres meses. Es frecuente la denuncia cruzada, en la que el propietario que intentó recuperar por su cuenta lo que era suyo acaba con una causa penal abierta contra él. Tengo explicado en otro artículo cuándo una conducta de este tipo pasa a ser delito.
Entrar usted en la casa con los okupas dentro tampoco es neutro. Si el juzgado llega a considerar que el inmueble se ha convertido en morada de los ocupantes, su entrada puede analizarse bajo el propio artículo 202, por absurdo que suene. La amenaza o la intimidación para que se vayan, con mayor motivo.
Pagarles para que se marchen es legal, pero crea un mercado, y hay ocupaciones de segunda residencia en las que la petición de dinero es el objetivo desde el principio. Si decide negociar, hágalo por escrito y con abogado, y no entregue nada antes de tener la casa vacía y las llaves en la mano.
Las vías del propietario y lo que tarda cada una
La ley ofrece varias herramientas, y no son excluyentes. Lo habitual es combinar una denuncia penal con una demanda civil, porque la penal puede archivarse si no se identifica a los ocupantes o si el juzgado no aprecia morada, y la civil sigue adelante aunque no se sepa quién vive dentro.
| Vía | Norma | A quién sirve | Qué se obtiene |
|---|---|---|---|
| Penal por allanamiento | Art. 202 CP y art. 795.1.2ª LECrim | Dueño o morador de una vivienda habitual o segunda residencia habitada | Juicio rápido, posible desalojo cautelar y pena de prisión de seis meses a dos años |
| Penal por usurpación | Art. 245.2 CP | Titular de inmueble que no es morada (local, casa vacía, nave) | Delito leve con multa de tres a seis meses y orden de desalojo en sentencia |
| Juicio verbal de recuperación de la posesión | Art. 250.1.4º y 441.1 bis LEC | Persona física propietaria o poseedora de una vivienda, aunque no sepa quién está dentro | Requerimiento a los ocupantes para que aporten título en cinco días y, si no lo hacen, entrega inmediata de la posesión sin recurso |
| Desahucio por precario | Art. 250.1.2º LEC | Quien cedió el uso gratuito y lo ha revocado, y también locales y cualquier inmueble | Sentencia que ordena el desalojo y lanzamiento posterior |
| Acción del titular inscrito | Art. 250.1.7º LEC y art. 41 Ley Hipotecaria | Propietario con la finca inscrita a su nombre en el Registro | Procedimiento sumario en el que el ocupante solo puede oponerse en causas tasadas y con caución |
La vía del artículo 250.1.4º es la que introdujo la Ley 5/2018 y la que la prensa llama desalojo exprés. Está pensada para personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas titulares de vivienda social, y solo para viviendas, no para locales ni naves. Su ventaja es doble. Se puede dirigir contra los «ignorados ocupantes» sin identificarlos, y el artículo 441.1 bis permite pedir que el juzgado les requiera para que presenten en cinco días el título que justifique su posesión. Si no lo aportan, se acuerda la entrega inmediata al demandante y contra esa decisión no cabe recurso. En la práctica lo que marca la duración es la carga del juzgado, no la ley, y puede ir de unas semanas en los partidos judiciales con menos asuntos a varios meses en los más saturados.
El precario y la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria son juicios verbales ordinarios, con vista y sentencia, y su tiempo se cuenta en meses. Además, antes de demandar por cualquiera de las dos hay que intentar una negociación con los ocupantes, que puede ser una simple oferta por escrito, porque la Ley Orgánica 1/2025 solo exime expresamente de ese paso previo a la recuperación de la posesión del artículo 250.1.4º. Cubren lo que el desalojo exprés deja fuera, en especial los locales, las naves y las fincas, y el precario es además la única salida frente al familiar que no se va.
En cuanto al coste, las personas físicas están exentas de tasas judiciales desde 2015. Lo que se paga es al abogado y al procurador, y en los procedimientos civiles el ocupante vencido es condenado en costas, aunque cobrar esas costas a alguien insolvente es otra historia. En la vía penal por delito leve de usurpación no es obligatoria la intervención de abogado, pero quien acude sin él suele salir del juicio con una multa para el okupa y sin orden clara de desalojo, que es lo que de verdad le interesaba. Si le ha llegado a usted una citación de este tipo por el lado contrario, tengo explicado qué supone ser denunciado por un delito leve.
En el despacho ejercemos la defensa y la acusación penal en estos asuntos y dirigimos al mismo tiempo la vía civil que corresponda, de modo que la denuncia y la demanda se apoyen entre sí en lugar de estorbarse. Puede ver cómo trabajamos en derecho penal y en derecho civil.
Vivienda habitual, segunda residencia o local, qué vía conviene en cada caso
Si han ocupado la vivienda en la que usted vive, la respuesta es penal y es urgente. Denuncia por allanamiento con toda la prueba de que es su morada, petición de desalojo cautelar y, en paralelo, demanda del 250.1.4º por si la causa penal tropieza.
Si han ocupado la casa del pueblo o el apartamento de la playa, la discusión será si es morada. Juega a su favor que estuviera amueblada y en uso, que haya consumos de suministro en temporada y que los vecinos le conozcan. Juega en contra que llevara años cerrada. Con prueba de uso real, la vía es la misma que en la vivienda habitual. Sin ella, la denuncia será por usurpación del 245.2 y el peso de la recuperación recae en el juicio verbal del 250.1.4º, que no exige que sea morada, solo que sea vivienda y usted persona física titular o poseedora.
Si lo ocupado es un local, una nave, un garaje o una finca, el desalojo exprés no sirve. Queda la denuncia por usurpación, el precario y, si la finca está inscrita a su nombre, la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria, que es rápida porque limita mucho lo que el ocupante puede alegar.
Un caso aparte es el de las viviendas de titularidad de una sociedad o de una comunidad hereditaria sin adjudicar. La legitimación para el 250.1.4º está reservada a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entes públicos, así que una sociedad patrimonial tendrá que ir por precario o por el artículo 41. Y en una herencia sin repartir hay que decidir primero quién demanda y en nombre de quién.
Quién paga los daños, los suministros y lo que se llevaron
Los desperfectos causados durante la ocupación son un delito de daños del artículo 263 del Código Penal, leve si no pasan de cuatrocientos euros, y lo que falte de la casa es hurto. En ambos casos, además de la pena, el juzgado penal fija la responsabilidad civil derivada del delito conforme a los artículos 109 y siguientes del Código, de modo que la misma sentencia que condena puede condenar a indemnizar. El problema es que los ocupantes rara vez tienen con qué pagar, y por eso el objetivo principal del asunto sigue siendo recuperar la casa cuanto antes, no la indemnización.
Los suministros merecen un aviso. Si los contratos están a su nombre, la compañía le facturará a usted lo consumido dentro mientras no pueda dar de baja el servicio. Darlos de baja o cortarlos usted mismo con los okupas dentro es la conducta del artículo 172 que acabo de describir, así que la solución pasa por comunicar la ocupación por escrito a la compañía y al juzgado y reclamar después lo consumido como parte de la responsabilidad civil. Si los ocupantes enganchan la luz de forma irregular, eso es un problema de ellos con la distribuidora, y conviene que conste en la causa.
Si los okupas alegan vulnerabilidad
La Ley 5/2018 previó que el juzgado comunique a los servicios sociales la situación de los ocupantes cuando se acuerda el desalojo para que, si hay personas vulnerables, la administración actúe. Esa comunicación no convierte la ocupación en legal ni impide el desalojo, pero puede suponer una demora. Para el propietario particular que recupera su casa la regla es que se recupera igual. La suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad que ha estado vigente estos años solo alcanzaba a viviendas de sociedades y otras personas jurídicas o de dueños de más de diez viviendas, y excluía expresamente la vivienda habitual y la segunda residencia de un particular. Si en su caso aparece un informe de vulnerabilidad, lo que procede es responderlo en el juzgado con la prueba de que usted es un particular y de que la casa es su morada o su única vivienda disponible.
Galicia, la casa del pueblo y las ocupaciones de temporada
En Lugo, Ourense y en la costa de la Mariña, con Viveiro como ejemplo habitual, la ocupación típica no es la de un piso en una ciudad, sino la de una casa familiar que se usa en verano o en Navidad y que el resto del año permanece cerrada. Muchas son de emigrantes o de familias que viven en A Coruña, Vigo o Madrid, y la ocupación se descubre semanas después de producirse, a través de un vecino. Eso dificulta la flagrancia y hace más importante aún la prueba de que la casa estaba habitada por temporadas y amueblada, porque de ahí sale la calificación de morada y el acceso al juicio rápido. Si la casa pertenece a una herencia sin repartir, cosa muy común en el rural gallego, el primer trabajo del abogado es ordenar quién está legitimado para denunciar y demandar, porque un error ahí hace perder meses.
Lo que puede hacer hoy sin esperar a nadie
Reúna la escritura o pida una nota simple del Registro, junte los últimos recibos de suministros y el certificado de empadronamiento si lo tiene. Guarde todas las fotos y vídeos que tenga de la casa antes y después de la ocupación. Apunte el nombre y el teléfono de los vecinos que le conocen. Comunique la ocupación por escrito a su aseguradora, aunque sospeche que no cubre, porque el aviso deja constancia de la fecha. Y no entre en la casa, no cambie la cerradura, no corte nada, no pague y no firme ningún papel con los ocupantes ni con quien diga representarlos.
Qué se juega si lo hace por su cuenta
Lo que arriesga el propietario que actúa sin abogado es doble. Por un lado, denunciar mal, por usurpación cuando era allanamiento o contra quien no corresponde, y ver cómo la causa se archiva mientras los ocupantes se asientan y lo que era su morada se va convirtiendo en la de ellos. Por otro, pasarse de la raya y acabar él mismo con una denuncia por coacciones. En el despacho preparamos la denuncia con la prueba de morada ordenada desde el primer día, pedimos el desalojo cautelar cuando procede y presentamos en paralelo la demanda civil adecuada al tipo de inmueble y de propietario, de forma que una vía no se quede esperando a la otra.
Si tiene okupas en su casa, en la del pueblo o en un local, llame al +34 677 841 007 o escriba por la página de contacto. Cuando llame, tenga a mano la escritura o la nota simple, los recibos de luz y agua, la fecha en que descubrió la ocupación y quién se la comunicó, cualquier foto o vídeo que tenga, y si ya ha hablado con la policía, el número de atestado o de diligencias.
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar en mi casa o cambiar la cerradura si los okupas están dentro?
No se lo aconsejo. Cambiar la cerradura, cortar los suministros o entrar por la fuerza con los ocupantes dentro puede constituir un delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal, y la causa penal se abriría contra usted. Lo que sí puede hacer, y debe hacer el mismo día, es denunciar y reunir la prueba de que la casa es su morada.
¿Es lo mismo que me okupen la casa del pueblo que el piso donde vivo?
Jurídicamente puede serlo. Una segunda residencia amueblada y en uso se considera morada, y su ocupación es allanamiento del artículo 202 del Código Penal, con juicio rápido y posible desalojo cautelar. Si la casa llevaba años cerrada y sin muebles, lo normal es que se califique como usurpación del artículo 245.2, que es un delito leve, y el peso de la recuperación pasa a la vía civil.
¿Cuánto tarda echar a los okupas?
Depende de la vía y del juzgado. En la penal por allanamiento el juicio rápido y el desalojo cautelar pueden resolverse en días o semanas si la prueba de morada es sólida. En el juicio verbal del artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil los ocupantes tienen cinco días para presentar título, y si no lo hacen se acuerda la entrega inmediata, aunque el tiempo real lo marca la carga del juzgado. El precario y la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria se cuentan en meses.
¿Necesito abogado para echar a unos okupas?
Para la demanda civil, sí, porque exige abogado y procurador y porque elegir mal la vía o el demandante hace perder meses. Para la denuncia penal no es obligatorio, pero una denuncia sin la prueba de morada bien planteada suele acabar en un delito leve con multa y sin desalojo. Donde no compensa pagar a un abogado es en la ocupación de un inmueble sin valor de uso para usted y con los ocupantes identificados y dispuestos a marcharse con un acuerdo escrito, y en el caso del inquilino moroso, que no es okupación y tiene su propio procedimiento.