Cuando el juzgado requiere al inquilino en un desahucio por impago, le da diez días para pagar, marcharse u oponerse, y si no hace ninguna de esas cosas el juicio se da por terminado sin vista y el lanzamiento se practica el día y a la hora que ya figuran en el propio requerimiento. Al propietario, esperar le cuesta otra cosa. Si no reclama el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda, el inquilino conserva la posibilidad de parar el desahucio pagando todo lo que debe dentro de esos diez días, lo que la ley llama enervar, y el contrato sigue en vigor.
En Perseus & RC Abogados los desahucios los llevamos Ana María Reza Cortiñas, colegiada 6064 del Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña y socia directora del área civil, y Luis Jurado Cano, colegiado 6317. Trabajamos para propietarios que necesitan recuperar su vivienda o su local y para inquilinos que han recibido una demanda. Lo que vale para cualquier pleito civil, empezando por el intento de acuerdo previo que exige la ley, está en la página de derecho civil.
Antes de la demanda, un burofax que hace dos trabajos
Lo primero que preparamos es un requerimiento de pago por burofax con certificación de contenido, dirigido a la vivienda alquilada o al domicilio que figure en el contrato. Enviado con al menos treinta días de antelación, y si el inquilino no paga en ese tiempo, impide que después pueda parar el desahucio pagando a última hora. Si además incluye una propuesta concreta, un calendario para ponerse al día o una fecha de salida a cambio de perdonar parte de la deuda, ese mismo escrito sirve como el intento de acuerdo que la ley exige antes de demandar. El desahucio por impago no está entre las excepciones, y sin ese intento el juzgado no admite la demanda.
Si en treinta días naturales desde que lo recibe el inquilino no contesta ni acepta reunirse, la negociación se da por terminada y podemos presentar la demanda. Cuando el contrato tiene fiador o avalista solidario, le enviamos también a él el requerimiento, porque es lo que permite demandarle en el mismo juicio. Mientras tanto, reúna el contrato con sus anexos, los justificantes de los pagos que sí se hicieron, el justificante de la fianza y cualquier mensaje en el que el inquilino reconozca la deuda o anuncie que se va.
En el juzgado, el requerimiento de diez días
En la demanda pedimos el desahucio y la condena a pagar las rentas debidas, sea cual sea su importe, y la ley obliga a indicar si la vivienda es la residencia habitual de quien la ocupa y si usted es gran tenedor de vivienda. Si dice que no lo es, hay que acompañar una certificación del Registro de la Propiedad con los inmuebles a su nombre. También podemos ofrecer en la propia demanda perdonar al inquilino toda la deuda o parte de ella, y las costas, si deja la vivienda en el plazo que usted fije, que no puede ser inferior a quince días desde que se le notifica. Si acepta, cuenta como un allanamiento y la sentencia deja ya señalado el lanzamiento para el caso de que no cumpla.
Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en diez días pague, se vaya u oponga sus razones, y en ese mismo papel figuran el día de la vista, por si se opone, y el día y la hora del lanzamiento, por si no lo hace. Si no responde, el letrado de la Administración de Justicia da por terminado el juicio con un decreto que le impone las costas e incluye las rentas que se sigan devengando hasta que entregue la vivienda. Si se opone, hay vista, y si la sentencia le condena y no la recurre, el lanzamiento se hace en la fecha ya fijada, sin más avisos.
Cuando la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el juzgado comunica el procedimiento a los servicios sociales autonómicos y municipales para que valoren si hay vulnerabilidad. Si la confirman, el juez puede suspender el proceso hasta dos meses cuando el propietario es una persona física, o hasta cuatro cuando es una sociedad u otra persona jurídica, y para decidirlo pondera también la situación del propietario.
Si usted es el inquilino
Los diez días del requerimiento cuentan desde que se lo entregan, y si necesita asistencia jurídica gratuita tiene que pedirla en los tres primeros. Si quiere quedarse y puede pagar, pagar o consignar en el juzgado o ante notario todo lo reclamado y lo que deba en ese momento para el desahucio, siempre que no lo haya parado antes y que el propietario no le requiriera el pago de forma fehaciente con treinta días de antelación. Para oponerse, la ley solo le deja alegar que ya pagó, que no debe en todo o en parte lo que le reclaman o que se dan las condiciones para parar el desahucio. Otras quejas contra el propietario, como unas reparaciones que nunca se hicieron, tienen que discutirse aparte.
Si no hace nada, la ley entiende que consiente la resolución del contrato. Si la vivienda es su residencia habitual, la resolución que admite la demanda le indica a qué servicios sociales puede acudir, y conviene hacerlo en cuanto la reciba, porque su informe es lo que permite al juez suspender el proceso.
Fin de contrato, precario y ocupación
El impago no es la única causa de desahucio. Cuando el contrato ha terminado y el inquilino no se va, se sigue el mismo juicio por expiración del plazo. En los contratos de vivienda firmados desde marzo de 2019, el inquilino puede prorrogar hasta cumplir cinco años, o siete si el propietario es una sociedad, y después el contrato sigue año a año hasta tres más si ninguna de las partes avisa, el propietario con cuatro meses de antelación. Si la vivienda está en una zona declarada de mercado tensionado, el inquilino puede pedir además prórrogas anuales de hasta tres años, que el propietario tiene que aceptar salvo en los casos que la ley exceptúa.
Quien vive en una vivienda sin pagar nada y con su permiso, como un familiar al que se dejó vivir allí sin contrato, se desaloja con el desahucio por precario, que es el mismo tipo de juicio y también exige el intento de acuerdo previo.
La ocupación sin su consentimiento es otra cosa. El propietario o poseedor legítimo que sea persona física puede pedir la inmediata recuperación de la vivienda por un juicio sumario en el que, si los ocupantes no aportan en cinco días un título que justifique su presencia, el juez ordena el desalojo, y aquí la ley no exige negociar antes. Lo explicamos en qué puede hacer el propietario cuando le okupan una vivienda. Y si el inquilino ya se fue dejando rentas sin pagar, esa deuda se reclama como cualquier otra, normalmente por monitorio, y lo tratamos en recuperación de deudas.
Dónde estamos
Rúa Torreiro 13, 3.º C, 15001 A Coruña. Teléfono +34 677 841 007. Si le ha llegado un requerimiento del juzgado, dígalo al empezar la llamada y tenga a mano la fecha en que se lo entregaron. Si el piso está en A Coruña y usted vive fuera, lo preparamos por videollamada.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio en A Coruña?
Depende sobre todo de lo que se tarde en localizar al inquilino para notificarle. Los plazos de la ley son cortos, treinta días entre el requerimiento previo y la demanda, diez días para que el inquilino pague, se vaya o se oponga y, si hay juicio, un lanzamiento que debe hacerse antes de que pasen treinta días desde la vista. Una fecha cerrada no se la puede dar nadie, porque depende de la agenda del juzgado.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros si el inquilino no paga?
No lo haga. Recuperar la vivienda por su cuenta, cambiando la cerradura, sacando sus cosas o cortando el agua o la luz para que se marche, puede ser un delito de coacciones, que el Código Penal castiga con más pena cuando lo que se busca es impedir el disfrute de la vivienda. Además le daría al inquilino un argumento que hoy no tiene. El camino es el requerimiento y, si no paga, la demanda.
¿Puedo reclamar las rentas al avalista en el mismo juicio?
Sí, si es fiador o avalista solidario y antes se le requirió el pago sin que lo atendiera. La ley permite acumular esa reclamación a la del desahucio sea cual sea la cantidad, y lo que la sentencia decida sobre esas rentas ya no se puede volver a discutir en otro pleito.
El inquilino ha pagado todo después de la demanda, ¿se para el desahucio?
Solo si podía hacerlo. El inquilino puede parar el desahucio una vez, pagando dentro del plazo que le da el juzgado todo lo reclamado y lo que deba en ese momento, y en ese caso se le imponen las costas. No puede hacerlo si ya lo paró en otra ocasión, salvo que el cobro fallara por causa del propietario, ni si usted le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar y no pagó.
¿Puedo quedarme la fianza para cubrir las rentas que me debe?
Al terminar el contrato, la fianza responde de lo que el inquilino deje a deber, sean rentas o daños en la vivienda, y lo que sobre se le devuelve. Si ese saldo no se le devuelve en el mes siguiente a la entrega de las llaves, empieza a generar el interés legal. En la demanda tenemos en cuenta la fianza para que la cantidad reclamada sea exacta.
Soy el inquilino y me ha llegado una demanda de desahucio, ¿qué hago?
Mire la fecha en que le entregaron el requerimiento, porque desde ese día tiene diez días para pagar, marcharse u oponerse y solo tres para pedir asistencia jurídica gratuita. Si no hace nada, el juicio se da por terminado y el lanzamiento se practica en la fecha que ya figura en el papel. Si la vivienda es su residencia habitual y está en una situación de vulnerabilidad, acuda también a los servicios sociales que le indica el juzgado.