Si entregó las llaves de su anterior piso a finales de julio, el plazo que la ley da al casero para devolverle la fianza venció a finales de agosto. El artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, concede al arrendador un mes desde la entrega de las llaves, y pasado ese mes la cantidad retenida devenga el interés legal del dinero de forma automática, sin necesidad de requerimiento. Nadie se lo recuerda al casero ni se lo avisa a usted. El plazo corre desde el día en que las llaves cambian de mano, y por eso lo primero que hay que fijar es qué día fue ese y con qué se puede probar.
Lo trato junto con las otras dos cuestiones que llegan al despacho cada otoño, la subida de la renta en el piso al que vuelve y el aviso del casero de que no quiere renovar, porque las tres se resuelven con el mismo texto legal y con las mismas pruebas.
Qué es la fianza y cuánto pueden pedirle
La fianza es una garantía obligatoria que fija el artículo 36.1 de la LAU. En el alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta y en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, locales, oficinas o contratos de temporada, a dos. No es una renta anticipada ni un fondo del que el casero pueda disponer durante el contrato. Tampoco sirve para pagar el último mes salvo que las dos partes lo hayan pactado expresamente, y si usted deja de pagar la última mensualidad contando con que «ya está la fianza», el casero puede reclamarle esa renta como impagada.
Durante los primeros cinco años del contrato, siete si el arrendador es una persona jurídica, la fianza no se actualiza (artículo 36.2). Solo a partir de ahí puede ajustarse para que vuelva a coincidir con una mensualidad de la renta vigente.
El casero puede pedir una garantía adicional, un aval o un depósito extra, pero en los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años esa garantía no puede superar dos mensualidades de renta (artículo 36.5). Si ha pagado tres meses en un piso de vivienda habitual, dos de ellos son garantía adicional sometida a ese tope, y su devolución sigue la misma lógica que la fianza, aunque el interés legal del artículo 36.4 se refiere a la fianza en metálico y no a la garantía complementaria.
Hay otra obligación que el inquilino rara vez conoce. La disposición adicional tercera de la LAU obliga al arrendador a depositar la fianza en el organismo que designe cada comunidad autónoma. En Galicia ese organismo es el Instituto Galego da Vivenda e Solo. El dinero no lo guarda el casero en su cuenta, lo tiene depositado la Administración, y al final del contrato el casero lo retira y se lo devuelve. Que no lo haya depositado no le exime de devolverlo, pero sí le coloca en una infracción administrativa, y eso tiene su utilidad cuando se reclama, como explico más abajo.
Desde qué día cuenta el mes
El mes del artículo 36.4 empieza a correr con la entrega de las llaves. Lo ideal es un acta firmada por las dos partes con la fecha, el estado de la vivienda y las lecturas de los contadores. En la práctica, muchas entregas se hacen dejando las llaves en el buzón, dándoselas a un portero o enviándolas por mensajería, y ahí empieza el problema de prueba.
Si las llaves se dejan en el buzón sin más, el casero puede sostener que las recibió días después o que no las recibió, y usted no tiene cómo rebatirlo. Si se envían por mensajería con acuse o se entregan con un mensaje escrito al que el casero contesta, la fecha de recepción queda fijada. Esa fecha marca el inicio del mes, el inicio de los intereses y, en caso de pleito, el momento en que la vivienda deja de estar a su cargo. Por eso cualquier entrega sin acta debe dejar al menos un rastro escrito con la fecha, aunque sea un mensaje con fotografía de las llaves en manos del casero y su respuesta.
Cuando hay varios inquilinos en el contrato, el casero devuelve la fianza a los arrendatarios que firmaron, normalmente a uno en nombre de todos o a la cuenta que se indique. Lo que un compañero de piso que se fue antes haya cobrado del que entró después es un arreglo entre ellos que no vincula al casero. Si la fianza la pagó un tercero, un padre, por ejemplo, el acreedor frente al casero sigue siendo el arrendatario que firmó.
Qué puede descontar el casero y qué no
El Código Civil fija el punto de partida. El inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561), y responde del deterioro que no pruebe que se produjo sin su culpa (artículo 1563). De ahí sale la distinción que decide casi todos estos conflictos. El desgaste por el uso normal durante años, la pintura amarillenta, las marcas de los muebles en el suelo o la junta de la ducha envejecida, lo asume el propietario. Los daños que exceden de ese uso, un cristal roto, una puerta descolgada o una pared agujereada para colgar un televisor, los asume el inquilino.
Sobre esa base, el casero puede descontar de la fianza las rentas y suministros pendientes y los daños que acredite con un presupuesto o una factura, siempre que no sean desgaste ordinario. La limpieza final solo si la vivienda se entrega sucia en un grado que exige un servicio profesional, y lo normal es que el casero tenga que probarlo con fotografías de ese día. El cambio de cerradura no es descontable salvo que usted no haya devuelto todos los juegos de llaves. Pintar la casa entera no es descontable si usted ha vivido en ella cinco años y las paredes están como las deja cualquier uso ordinario.
Si el contrato no incluía inventario ni descripción del estado inicial, el artículo 1562 del Código Civil presume que el inquilino la recibió en buen estado, lo que juega en su contra. Las fotografías del día de entrada y del día de salida, con fecha, son lo que inclina estos asuntos en un sentido u otro, y son muy baratas de hacer.
Lo que vale una fianza retenida y qué hay en juego
Pongo cifras. Con una fianza de 900 euros y el interés legal del dinero fijado para 2025, el 3,25 % anual, tres meses de retraso generan unos 7 euros de interés y seis meses unos 15. Los intereses no son el incentivo para reclamar; el incentivo es la fianza misma y las costas.
El plazo del inquilino para reclamar la fianza es de cinco años desde que debió devolverse (artículo 1964.2 del Código Civil). La reclamación judicial se tramita por juicio verbal, que desde el Real Decreto-ley 6/2023 abarca las cantidades de hasta 15.000 euros, y por debajo de 2.000 euros puede acudirse sin abogado ni procurador. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de negociación previa antes de presentar cualquier demanda civil, y no cualquier correo o mensaje sirve para cumplirlo. El escrito con el que se reclama al casero ya no es un trámite de cortesía, es la pieza que abre o cierra la vía judicial.
Si gana en su integridad, el casero paga las costas. Pero si la cuantía está por debajo de 2.000 euros y usted acude con abogado, sus honorarios solo se incluyen en las costas cuando el juzgado aprecia temeridad en el casero. Esa regla es la que de verdad decide si compensa pleitear por una fianza pequeña, y la trato en la última pregunta. Si el casero no comparece al juicio no se le da la razón a usted automáticamente; el juzgado decide con las pruebas que usted aporte, y por eso la prueba del estado del piso y de la fecha de las llaves sigue siendo el centro del asunto.
El caso del casero que nunca depositó la fianza en el IGVS merece mención aparte. El inquilino puede comprobarlo pidiendo al organismo el justificante, y la falta de depósito es una infracción que la normativa gallega de vivienda sanciona. En la negociación ese dato pesa, porque el casero sabe que una reclamación bien dirigida arrastra la denuncia administrativa. Cómo se utiliza es cuestión de estrategia, y es parte de lo que hacemos.
Si el dinero lo entregó antes de ver el piso a alguien que después desapareció, lo que tiene no es un problema de fianza, es una estafa, y su camino es otro. Lo explico en cómo recuperar el dinero de una ciberestafa.
En el despacho ejercemos en materia de arrendamientos desde la revisión del contrato hasta la reclamación de la fianza y la defensa frente a descuentos injustificados, y puede ver cómo trabajamos en derecho civil.
Cuánto puede subir la renta y cuándo
La renta es la que las partes pactan al firmar (artículo 17 LAU). Lo que no es libre es su actualización durante el contrato. El artículo 18 solo permite actualizar la renta una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, y únicamente si el contrato lo pacta expresamente. Si su contrato no dice nada de actualización, el casero no puede subirla mientras dure el contrato y sus prórrogas.
Cuando sí está pactada, la subida tiene techo. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, limitó las actualizaciones (al 2 % en 2023 y al 3 % en 2024) y para los contratos firmados tras su entrada en vigor el tope es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE, que ha venido quedando por debajo del IPC. Una cláusula que remita al IPC sin más no puede llevar la subida por encima de ese índice. Además, la renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el casero se lo notifique por escrito (artículo 18.3). Una subida aplicada de palabra, o cobrada con efectos retroactivos a varios meses atrás, no es exigible por esos meses.
Cosa distinta es que el casero, al llegar la fecha de renovación anual, le diga que «si quiere seguir, la renta pasa a ser tal». Mientras usted esté dentro del plazo mínimo del contrato y de sus prórrogas, la única subida posible es la actualización pactada. Condicionar la continuidad a una renta nueva no cabe hasta que el contrato se haya agotado del todo, y entonces hablamos de un contrato nuevo y no de una renovación.
Los gastos tienen su propia regla. Los gastos de comunidad, el IBI y similares solo pueden repercutirse al inquilino si el contrato lo dice por escrito y fija su importe anual a la firma (artículo 20.1). Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador, sea empresa o particular, desde la Ley 12/2023. Si la agencia le cobró honorarios por un contrato de vivienda firmado después de mayo de 2023, es una cantidad reclamable.
La Ley 12/2023 añade límites a la renta en las zonas declaradas de mercado tensionado. En Galicia, a fecha de hoy, no consta ninguna declarada, de modo que en A Coruña ese régimen no se aplica y la renta de un contrato nuevo es libre.
Si el casero no quiere renovar
En este punto el plazo que corre es el del casero. El contrato de vivienda dura lo que diga, pero el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales obligatorias hasta completar cinco años, siete si el casero es una sociedad (artículo 9.1 LAU). En ese periodo el casero no puede negarse a renovar. La excepción es la necesidad de ocupar la vivienda para sí, para un familiar de primer grado o para su cónyuge en caso de separación o divorcio, y solo funciona si está prevista expresamente en el contrato, si ha pasado el primer año y si se le comunica con dos meses de antelación (artículo 9.3). Si transcurridos tres meses desde el desalojo nadie ocupa la vivienda, usted puede volver por un nuevo plazo de cinco años con indemnización de los gastos del traslado, o cobrar una mensualidad por cada año que le quedara.
Al vencer los cinco o siete años, el casero tiene que comunicarle con al menos cuatro meses de antelación que no renueva. Si no lo hace, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta tres años más (artículo 10.1). Un casero que avisa en septiembre de que el contrato termina en noviembre llega tarde, y el contrato sigue un año más en las mismas condiciones. Usted, si no quiere seguir, debe avisar con dos meses.
| Situación | Quién avisa | Antelación | Si no se cumple |
|---|---|---|---|
| Devolución de la fianza tras entregar llaves | Casero | Un mes desde las llaves | Interés legal automático (art. 36.4) |
| No renovar al vencer el plazo mínimo (5 o 7 años) | Casero | Cuatro meses | Prórroga anual hasta tres años más (art. 10.1) |
| No renovar al vencer el plazo mínimo | Inquilino | Dos meses | Prórroga anual (art. 10.1) |
| No continuar en una prórroga anual dentro del plazo mínimo | Inquilino | Treinta días | Prórroga del año siguiente (art. 9.1) |
| Necesidad de la vivienda para el casero o su familia | Casero | Dos meses, tras el primer año y si consta en el contrato | No cabe recuperar la vivienda (art. 9.3) |
| Subida de la renta pactada | Casero | Notificación escrita, exigible desde el mes siguiente | No es exigible por los meses anteriores (art. 18.3) |
La tabla recoge los plazos legales, pero el contrato puede mejorar algunos en favor del inquilino y ninguno puede empeorarlos.
Si el casero vende el piso, el comprador se coloca en su lugar y debe respetar su contrato al menos durante el plazo mínimo (artículo 14). La venta no es causa de desalojo ni de subida de renta.
Si usted quiere irse antes de tiempo, el artículo 11 le permite desistir una vez transcurridos seis meses, avisando con treinta días. Solo deberá una indemnización, de una mensualidad por cada año que reste, si el contrato lo prevé expresamente. La fianza se devuelve también en ese caso, con el mismo plazo de un mes, descontado lo que corresponda.
En el alquiler de habitaciones y en los contratos de temporada el régimen cambia. El contrato de temporada es un arrendamiento para uso distinto de vivienda, con dos meses de fianza y sin derecho a las prórrogas del artículo 9. En el alquiler de habitaciones, lo que rige depende de cómo esté redactado el contrato, y hay que leerlo antes de dar nada por hecho.
Cuando el casero que no consigue que se vaya corta la luz, cambia la cerradura o entra en el piso sin avisar, el asunto deja de ser civil. Lo explico en amenazas y coacciones.
Qué puede hacer usted hoy
Guarde el contrato, los justificantes de pago de la fianza y de la garantía adicional, y cualquier mensaje con el casero sobre la entrega de llaves, el estado del piso o la subida de renta. No borre esas conversaciones ni cambie de número sin exportarlas. Si todavía está en el piso y va a salir, fotografíe cada estancia el día de la entrega y los contadores, con la fecha visible. Si acaba de entrar, haga lo mismo hoy y envíeselo al casero por un medio que deje constancia. No firme un acta de entrega que diga que deja daños si no los ha visto. No acepte una subida de renta de palabra ni la pague «por no tener problemas», porque el pago sin reserva se interpreta después como aceptación.
Si el casero es insolvente y no paga ni con sentencia, el problema cambia de naturaleza. Lo trato en cobrar a un moroso que dice no tener nada.
Reclamar por su cuenta es posible, pero el riesgo concreto está en dos puntos. El primero es la prueba, porque un pleito de fianza se gana o se pierde por las fotografías y por la fecha de las llaves, y lo que no se fijó al principio no se recupera después. El segundo es el requisito de negociación previa de la Ley Orgánica 1/2025, porque una reclamación mal planteada deja la demanda sin presentar o la hace inadmisible. En el despacho revisamos el contrato y las pruebas, formulamos la reclamación al casero de modo que cumpla ese requisito y, si no paga, dirigimos el juicio verbal, incluidas las costas y la infracción por falta de depósito cuando la hay. Puede llamar al +34 677 841 007 o escribir desde la página de contacto, y lo que nos ahorra tiempo a los dos es que tenga a mano el contrato, el justificante de la fianza, la fecha y la prueba de la entrega de llaves y las fotografías de entrada y salida.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué día cuenta el mes para devolver la fianza si no firmamos acta de entrega de llaves?
Desde el día en que el casero recibió efectivamente las llaves, y demostrarlo le corresponde a usted. Un envío por mensajería con acuse o un mensaje con la fecha al que el casero contesta fijan ese día; unas llaves dejadas en el buzón sin más no lo fijan.
¿Puede el casero descontarme la limpieza final o el cambio de cerradura?
La limpieza solo si el piso se entregó sucio hasta el punto de necesitar un servicio profesional y puede probarlo con fotografías de ese día. El cambio de cerradura no, salvo que usted no haya devuelto todos los juegos de llaves. La pintura y las marcas de uso ordinario no se descuentan nunca.
¿Me pueden subir el alquiler al renovar aunque el contrato no diga nada?
No. Sin pacto expreso de actualización la renta se mantiene durante todo el contrato y sus prórrogas. Si hay pacto, la subida es anual, con el tope legal y exigible solo desde el mes siguiente a la notificación por escrito.
¿Necesito abogado para reclamar la fianza?
Por debajo de 2.000 euros puede ir sin abogado, y si la discusión es por un descuento de 200 o 300 euros con la prueba a su favor, probablemente no le compense pagar a uno, porque sus honorarios no se recuperan en costas salvo temeridad del casero. Compensa cuando la fianza es completa o hay garantía adicional, cuando el casero alega daños que usted niega, cuando no depositó la fianza o cuando ya ha intentado negociar y no responde.