Si entrega hoy las llaves sin un documento firmado por el casero con el estado del piso y la lectura de los contadores, la devolución de la fianza dependerá de la versión que él dé después, porque el artículo 1562 del Código Civil presume que usted recibió la vivienda en buen estado cuando el contrato no decía otra cosa. La fianza se reclama por escrito al arrendador, que está obligado a devolverla al terminar el contrato y que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin hacerlo, debe además el interés legal del dinero (artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). Si sigue sin pagar, la vía es una demanda de juicio verbal, y el plazo para presentarla es de cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil). El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, la nueva ley del alquiler, entra en vigor el 15 de noviembre, y a su contrato le alcanza solo en lo que diga su disposición transitoria.
Antes de entregar las llaves, lo que depende solo de usted
Casi todos los pleitos por fianzas se ganan o se pierden el día de la salida, con el casero delante, y no meses después en un juzgado. Lo que puede hacer hoy, sin nadie, es esto.
- Fotografíe y grabe en vídeo todas las estancias el día de la entrega, con fecha visible, incluidos armarios, electrodomésticos, paredes y suelos. Si conserva las fotos de la entrada, ya tiene la comparación que el casero tendrá que rebatir.
- Anote la lectura de luz, agua y gas y pida al casero que firme un acta de entrega con el estado del piso y esas lecturas. Si se niega a firmar, no entregue las llaves a solas; hágalo con un testigo presente o deje constancia por escrito del día y la hora.
- No acepte compensaciones de palabra. Si el casero anuncia que descontará algo, pídale el concepto y la factura por escrito. Lo que no está documentado no existe para un juez.
- Guarde el contrato, el justificante del pago de la fianza y de todas las rentas, los correos y los mensajes de WhatsApp. No borre nada aunque la relación acabe mal.
- No deje de pagar la última mensualidad para cobrarse la fianza por su cuenta. Más abajo explico por qué eso le pone a usted en el lado del incumplidor.
- Compruebe en el organismo autonómico, en Galicia el Instituto Galego da Vivenda e Solo, si la fianza de su contrato consta depositada. Es un dato que cambia la negociación.
Qué cambia el 15 de noviembre con el Real Decreto-ley 28/2026 y qué pasa con el contrato que ya tiene firmado
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE con el identificador BOE-A-2026-20822 y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Es un decreto-ley, así que el artículo 86 de la Constitución obliga al Congreso a votar su convalidación o su derogación en los treinta días siguientes a su promulgación, y permite tramitarlo después como proyecto de ley, con lo que el texto puede cambiar en los meses siguientes. Si no se convalida, no llegará a aplicarse a nadie.
Lo que decide si le afecta a usted es su disposición transitoria. Las dos últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la del Real Decreto-ley 7/2019 y la de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, siguieron la misma regla, cada contrato se rige por la norma vigente el día en que se firmó, y las novedades se aplican a los contratos posteriores o, a lo sumo, a sus prórrogas. Antes de dar por hecho que una medida nueva le beneficia o le perjudica, hay que leer esa disposición con el contrato delante, que es lo que hacemos en el despacho cuando un inquilino o un propietario nos trae el suyo.
Con el texto de la LAU que rige hoy, la duración mínima del alquiler de vivienda la marcan los artículos 9 y 10 (cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, y prórroga tácita de tres años más), la actualización anual de la renta el artículo 18 y la fianza el artículo 36. Si la nueva ley modifica alguna de esas reglas, su efecto sobre los contratos anteriores vendrá de la transitoria, no del titular de prensa. Sobre la subida de la renta y la negativa del casero a renovar escribí en este otro artículo. La reclamación de la fianza de un contrato que ya ha terminado, o que termina estas semanas, se decide con el artículo 36 tal como está.
El artículo 36 de la LAU, una mensualidad, un mes de plazo y el interés legal
La fianza es obligatoria y en metálico, una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto, que es el caso del alquiler de temporada o de un local (artículo 36.1). Durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador es persona jurídica, no se actualiza (36.2). Al terminar el arrendamiento, el saldo de la fianza que haya que restituir se devuelve al inquilino, y si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto, esa cantidad devenga el interés legal del dinero (36.4). Ese interés lo fija cada año la Ley de Presupuestos y es bajo; en una fianza de 700 euros supone unos pocos euros al año. Lo útil no es la cifra, es que el casero que retiene sin motivo está en mora desde el día treinta y uno, y eso pesa en la negociación y en las costas.
La fianza garantiza las obligaciones del inquilino, rentas, suministros que el contrato ponga a su cargo y reparaciones que le correspondan. El casero puede descontar lo que acredite por esos conceptos y debe devolver el resto. Quedársela como indemnización automática, o usarla para pintar un piso que entregó pintado hace seis años, es retención indebida.
Junto a la fianza, el contrato puede fijar una garantía adicional, un aval bancario o un depósito extra. En los alquileres de vivienda sujetos a la duración mínima de los artículos 9 y 10, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta (36.5). Si el casero ejecuta el aval o se queda el depósito sin una deuda que lo justifique, responde de lo cobrado de más, y la reclamación sigue el mismo camino que la de la fianza.
Daños o desgaste, y a quién le toca probarlo
El inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que haya perecido o se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil), y responde del deterioro salvo que pruebe que ocurrió sin culpa suya (artículo 1563). Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste del uso ordinario corren de su cuenta durante el contrato (artículo 21.4 de la LAU). Y la regla general de prueba es la del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quien afirma un hecho lo prueba.
Combinadas, esas normas reparten la carga así. El casero que descuenta tiene que demostrar tres cosas, que el daño existe, que no es el desgaste propio de los años de uso y que cuesta lo que dice, con factura o presupuesto. Solo cuando ha probado eso entra en juego el artículo 1563 y le toca al inquilino demostrar que el deterioro no fue por su culpa. Si no hubo inventario ni fotos al entrar, el artículo 1562 presume que el piso estaba en buen estado, lo que juega contra el inquilino en cuanto al punto de partida, pero no exime al casero de probar el daño y su importe. Un juez además descuenta la antigüedad, una pintura de ocho años o un colchón de diez no se pagan a precio de nuevo.
| Lo que el casero quiere descontar | ¿Puede retenerlo de la fianza? | Base legal |
|---|---|---|
| Rentas impagadas | Sí, acreditando los meses debidos | Artículo 36.4 LAU |
| Daños que no son desgaste (quemaduras, puertas rotas, azulejos partidos) | Sí, si prueba el daño, su coste y que no existía al entrar | Artículos 1561 y 1563 CC |
| Desgaste del uso normal (marcas en paredes, grifería envejecida, pintura) | No | Artículo 1561 CC |
| Pequeñas reparaciones del uso ordinario que el inquilino dejó sin hacer | Sí, con factura | Artículo 21.4 LAU |
| Suministros pendientes a cargo del inquilino | Sí, con la factura y la lectura de salida | Artículo 20 LAU y el contrato |
Cuando un casero retiene toda la fianza «por el estado del piso» sin más detalle, lo habitual es que no pueda sostener ni la mitad de ese importe con documentos. En el despacho revisamos el contrato, las fotografías y las facturas que presenta el arrendador y cuantificamos qué parte de la retención aguanta y cuál no antes de reclamar, dentro del trabajo de arrendamientos.
El casero que nunca depositó la fianza en el IGVS o en el organismo de su comunidad
La disposición adicional tercera de la LAU permite a las comunidades autónomas obligar al arrendador a depositar la fianza en un organismo público, sin interés para él, hasta que el contrato se extinga. En Galicia ese organismo es el Instituto Galego da Vivenda e Solo; en Andalucía, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía; cada comunidad tiene el suyo. El depósito es una obligación del casero frente a la administración, con un plazo contado desde la firma del contrato, y su incumplimiento es una infracción administrativa que se sanciona con multa y con la exigencia de depositar tarde.
Para el inquilino la consecuencia práctica es doble. La primera, que la fianza sigue siendo suya y se la debe el casero, no la administración; el organismo autonómico devuelve el dinero al arrendador que lo depositó cuando este lo pide al acabar el contrato, y nunca al inquilino, así que si no hay depósito tampoco hay nada que pedir allí. La segunda, que el casero que no depositó tiene un problema con la administración que usted puede activar con un escrito sencillo. Ese dato es un argumento de peso cuando se negocia la devolución, y el momento de usarlo, antes de reclamar, en el mismo requerimiento o solo si el casero se niega, cambia el resultado. Lo decidimos con cada cliente según quién sea el arrendador y cuánto se discuta.
Dejar de pagar el último mes a cuenta de la fianza, y el riesgo del artículo 250.1.1 de la LEC
La fianza no es un dinero que el inquilino pueda compensar por su cuenta. Es una garantía que el casero liquida al final del contrato, y hasta ese momento la renta se debe entera. Quien deja de pagar la última mensualidad «porque ya tiene la fianza» incurre en impago. En la práctica el casero retiene la fianza por la renta debida, el inquilino pierde la posición de acreedor y pasa a discutir los posibles daños desde el lado del incumplidor, con intereses de la renta a su cargo y la puerta abierta a un fichero de inquilinos morosos.
El impago de una sola mensualidad permite al arrendador presentar demanda de desahucio por falta de pago (artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con el requerimiento del artículo 440. Que el contrato esté acabando no lo impide, y aunque el desahucio pierda sentido porque usted ya se ha marchado, la reclamación de la renta y las costas sigue viva. Si lo que teme es que el casero no devuelva la fianza, la respuesta es documentar la salida y reclamar, no retener la renta.
Piso vendido o heredado durante el contrato, a quién reclama
El comprador de una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador anterior era persona jurídica (artículo 14 de la LAU). La devolución de la fianza es una de esas obligaciones, de modo que al terminar el contrato se reclama al propietario de ese momento, aunque la fianza la hubiera cobrado el vendedor. Cómo se ajustan entre ellos vendedor y comprador no es problema del inquilino. Si el propietario ha fallecido, la obligación pasa a sus herederos, y el requerimiento debe dirigirse a quien conste como titular.
A quien compra una vivienda alquilada le conviene exigir en la escritura la constancia de la fianza y de su depósito, porque heredará la obligación de devolverla; sobre lo que hay que revisar antes de firmar unas arras escribí aquí.
Juicio verbal por la fianza, cuánto cuesta, cuánto tarda y quién paga las costas
La fianza de una vivienda rara vez supera los 15.000 euros, de modo que la reclamación va por juicio verbal (artículo 250.2 de la LEC, umbral fijado por el Real Decreto-ley 6/2023), ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda (artículo 52.1.7º). Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de solución extrajudicial antes de demandar, por negociación documentada, conciliación o mediación; el requerimiento al casero, bien planteado, cumple a la vez tres funciones, documenta ese intento, interrumpe la prescripción (artículo 1973 del Código Civil) y fija el día desde el que corren los intereses.
En cuanto al coste, hasta 2.000 euros de cuantía no es obligatoria la intervención de abogado ni de procurador (artículos 23.2 y 31.2 de la LEC). La otra cara es que, en esos pleitos, las costas no incluyen los honorarios de abogado salvo temeridad o que el condenado viva en otro partido judicial (artículo 32.5), así que el inquilino que contrata abogado para una fianza de 800 euros y gana no recupera lo que le pagó, y el que pierde tampoco paga el abogado del casero. Por encima de 2.000 euros la representación es obligatoria y rige el criterio del vencimiento (artículo 394), con el tope de un tercio de la cuantía para los honorarios de la parte contraria salvo temeridad. La duración depende del juzgado; un verbal sin vista, que es lo habitual cuando ninguna parte la pide y la prueba es documental, se resuelve en meses, no en semanas.
Con esos números, cuándo compensa. Si el casero ha devuelto la fianza menos 150 euros por una limpieza y hay factura, probablemente no, el requerimiento y una conciliación ante el juzgado de paz bastan para cerrar el asunto. Si retiene toda la fianza sin facturas, o además de la fianza ejecutó un aval, el pleito se gana con la documentación de salida y el juez le impondrá intereses y, por encima de 2.000 euros, costas. Si el casero es insolvente, ganar no es cobrar; cómo se ejecuta una sentencia contra quien dice no tener nada lo expliqué en este artículo. El plazo para demandar es de cinco años desde que la fianza pudo exigirse (artículo 1964.2 del Código Civil), pero los testigos y las fotos envejecen peor que el plazo.
Si usted es el casero, cuándo puede retener y qué pasa si el inquilino no se marcha
El propietario puede retener solo lo que pueda probar con la misma documentación que exigiría a su inquilino, acta de entrada, acta de salida, facturas y lecturas, y le conviene comunicar por escrito la liquidación dentro del mes del artículo 36.4 para no sumar intereses. Retener la fianza entera «por si acaso» es la forma más segura de acabar pagando intereses y costas por una cantidad que no era suya.
Si el contrato ha terminado y el inquilino no se va, no cambie la cerradura ni corte los suministros, porque eso le convierte a usted en demandado. La vía es la demanda de desahucio por expiración del plazo o por falta de pago (artículo 250.1.1 de la LEC), con los requisitos añadidos por la Ley 12/2023 sobre la condición de gran tenedor y la situación de vulnerabilidad del ocupante. Ese procedimiento, sus plazos y lo que puede pedirse junto al desahucio lo tratamos en desahucios.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo reclamar la fianza de un alquiler?
Por escrito al arrendador, en cuanto pase el mes desde la entrega de llaves sin devolución, y por un medio que deje constancia de la fecha, porque ese escrito interrumpe la prescripción y documenta el intento de acuerdo que la ley exige antes de demandar. Si no responde o retiene sin facturas, la vía es el juicio verbal. Cómo se redacta ese requerimiento y qué se pide en él es trabajo del abogado.
¿Cómo reclamar la fianza de un piso de alquiler?
Pidiendo al casero la relación de lo que descuenta y sus facturas, por escrito. Le corresponde a él probar que el daño existe, que no es desgaste del uso y que cuesta lo que retiene (artículos 1561 y 1563 del Código Civil y 217 de la LEC). Sus fotos de entrada y salida, el acta firmada y los justificantes de pago son la prueba con la que se reclama lo que falte.
¿Cómo reclamar la fianza de un alquiler a la Junta de Andalucía?
No se reclama a la Junta, se reclama al casero. En Andalucía la fianza se deposita en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía y el organismo la devuelve al arrendador que la depositó cuando este la pide al acabar el contrato, nunca al inquilino. Lo que usted puede hacer allí es comprobar si consta depositada y, si no, ponerlo en conocimiento del organismo, porque la falta de depósito se sanciona.
¿Dónde reclamar la fianza de un alquiler?
Primero al arrendador, por un medio que deje constancia. Si no paga, en el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda (artículo 52.1.7º de la LEC), por juicio verbal, y antes hay que acreditar un intento de solución extrajudicial conforme a la Ley Orgánica 1/2025. El organismo autonómico donde se depositó la fianza no la devuelve al inquilino.
¿Cómo reclamar la devolución de una fianza de alquiler?
Igual que la fianza completa, pero sobre la diferencia, si le han devuelto una parte. Acepte lo que le ingresen dejando por escrito que lo recibe a cuenta y que reclama el resto; el cobro parcial no es renuncia si lo dice. Tiene cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil) y los intereses corren desde el mes siguiente a la entrega de las llaves (artículo 36.4 de la LAU).
¿Qué hago si descubro que mi casero nunca ingresó la fianza en el organismo de mi comunidad autónoma?
La fianza sigue siendo suya y se la debe el casero, no la administración. La falta de depósito es una infracción administrativa del arrendador que el organismo sanciona con multa, y usted puede ponerla en su conocimiento. Antes conviene decidir en qué momento, porque es un argumento de peso en la negociación de la devolución; eso lo valoramos en el despacho caso por caso.
El requerimiento que fija la fecha, el paso que toca dar ya
Pasado el mes desde la entrega de llaves, cada semana sin requerimiento es una semana sin intereses contados, sin prescripción interrumpida y con fotos y testigos que envejecen. El paso siguiente es un requerimiento al casero que deje constancia, con la liquidación que usted sostiene y la documentación que la respalda, y lo redactamos nosotros a partir del contrato, el acta de salida y lo que el arrendador haya alegado. En Perseus & RC Abogados, en A Coruña, dirigimos reclamaciones de fianza y asuntos de arrendamientos para inquilinos y propietarios. Puede llamar al +34 677 841 007 o escribir desde contacto.