Cuando una reclamación de fianza llega al juzgado de primera instancia, el juzgado requiere al casero para que pague o conteste en un plazo breve y, si no hace ninguna de las dos cosas, dicta sentencia en su ausencia o despacha directamente ejecución contra sus cuentas y bienes por la fianza, el interés legal del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y las costas. Reclamar la fianza de un alquiler consiste en fijar por burofax la fecha de entrega de llaves y la cantidad debida y, si pasa el mes legal sin devolución, acudir al juzgado por la vía del proceso monitorio (artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o del juicio verbal (artículo 250.2). Hasta 2.000 euros puede presentarlo sin abogado ni procurador, y en qué casos eso le conviene y en cuáles no lo explico más abajo.
Desde qué día corre el interés y a qué tipo
El artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, obliga a entregar al firmar una fianza en metálico de una mensualidad de renta si el contrato es de vivienda y de dos si es de uso distinto, lo que incluye los alquileres de temporada. Esa fianza no se actualiza durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero es una persona jurídica, y al terminar el arriendo el casero tiene que devolver lo que quede de ella una vez descontado lo que legítimamente pueda retener.
El plazo lo marca el apartado 4 de ese artículo. Transcurrido un mes desde que el inquilino entrega las llaves sin que se le haya restituido el saldo, ese saldo devenga el interés legal del dinero. El día que cuenta es el de la entrega de llaves, no el de la fecha de fin del contrato ni el de la última conversación, y por eso conviene que esa entrega quede documentada.
El interés legal lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado y en 2025 ha sido del 3,25 por ciento anual. Sobre una fianza de 900 euros son unos 29 euros al año, poco más de dos euros al mes, así que el interés no es lo que presiona al casero. Lo que presiona es la sentencia con costas y la ejecución. Aun así, ese interés se devenga por ley, sin necesidad de que usted lo pidiera en el burofax, y se reclama en la demanda desde el día siguiente al mes de la entrega de llaves hasta el pago. Desde que hay sentencia lo sustituye el interés procesal del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es el legal más dos puntos.
El apartado 5 del artículo 36 permite pactar garantías adicionales a la fianza, como un aval bancario o un depósito extra. En los contratos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si su contrato es posterior a esa fecha y le exigieron más, el exceso es reclamable, y un depósito adicional en metálico se devuelve al terminar con las mismas reglas de prueba que la fianza.
Pintura, limpieza, agujeros y facturas, lo que resiste en un juicio
El Código Civil fija la regla de fondo. El artículo 1561 obliga al inquilino a devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, y el artículo 1563 le hace responsable del deterioro, a no ser que pruebe que se produjo sin culpa suya. La Ley de Arrendamientos Urbanos completa la regla en el artículo 21, que pone a cargo del casero las obras de conservación de la vivienda y a cargo del inquilino, durante el contrato, las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario. El artículo 1101 del Código Civil es el que permite al casero exigir una indemnización por los daños que sí sean imputables al inquilino.
De ahí sale la distinción que decide la mayoría de estas discusiones. Las paredes que necesitan pintura tras tres años de vivir en el piso, el parqué rayado por el tránsito o los electrodomésticos que han envejecido son desgaste por el tiempo y no se descuentan de la fianza. Un agujero en una puerta, un cristal roto, una encimera quemada o una persiana arrancada sí lo son. Entre una cosa y otra hay una franja gris, la limpieza o la pintura cuando el piso se devuelve en un estado peor del razonable, y ahí lo que cuenta es la prueba.
Sobre quién prueba qué conviene ser preciso. El artículo 1562 del Código Civil presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado si no se hizo constar lo contrario al entrar, lo que juega en contra de quien no firmó inventario. Pero quien descuenta de la fianza tiene que acreditar que el daño existe, que supera el uso ordinario y lo que cuesta repararlo, porque es él quien afirma el hecho que le beneficia (artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Una devolución parcial sin factura, presupuesto ni fotografía del daño no se sostiene si el asunto llega al juzgado, y la cifra que descuente tiene que corresponder a una reparación real, no a la renovación completa de lo que ya estaba usado.
Esa prueba la construye usted hoy, antes de que nadie discuta nada. Fotografíe y grabe en vídeo cada estancia el día de la salida, con el piso ya vacío, incluidos armarios, electrodomésticos por dentro y lecturas de contadores. Haga lo mismo si acaba de entrar en un piso. Entregue las llaves con un documento firmado por el casero que recoja la fecha, o al menos con un mensaje enviado ese día que él conteste. Guarde el contrato, el justificante de la transferencia de la fianza, el resguardo del depósito si se lo dieron y todas las conversaciones, sin borrar ninguna. No firme ningún documento de salida en el que conste que no tiene nada que reclamar, y no deje las llaves en un buzón sin acuse por escrito. Nada de esto sustituye la reclamación, pero sin ello la reclamación se queda en su palabra contra la del casero.
La fianza depositada en el IGVS y la que nunca llegó
En Galicia el casero está obligado a depositar la fianza en el Instituto Galego da Vivenda e Solo, conforme a la Ley 8/2012, de vivienda de Galicia, y al decreto que regula el depósito de fianzas de arrendamientos urbanos. El dinero no se lo queda él, lo custodia la administración mientras dura el contrato y lo recupera cuando acredita que el arriendo ha terminado, para devolvérselo al inquilino. El casero debe entregarle el justificante del depósito con su número, y si no lo tiene, puede comprobar con el IGVS si ese depósito consta.
Que no lo haya depositado no le quita a usted ningún derecho. La obligación de devolver la fianza es del casero con independencia de dónde haya tenido el dinero, y la reclamación es la misma. Lo que cambia es la posición de él. No depositar la fianza es una infracción administrativa sancionable con multa en la ley gallega, y ese dato se hace constar en la reclamación. Conviene saber que la administración no va a devolverle a usted nada que el casero no ingresó, por lo que el camino sigue siendo el juzgado.
En otras comunidades el organismo es distinto y el régimen cambia, de modo que si el piso está fuera de Galicia la referencia es la normativa autonómica del lugar del inmueble, nunca la del domicilio de ninguna de las partes.
Burofax, conciliación, monitorio y juicio verbal, lo que hace cada vía
Lo primero es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Fija la fecha de entrega de llaves, la cantidad y el plazo, y desde el 3 de abril de 2025 cumple otra función. La Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de negociación antes de presentar una demanda civil, y un requerimiento redactado para eso, con los requisitos que esa ley pide, sirve para acreditarlo. Un burofax escrito de cualquier manera fija la fecha, pero puede no valer como intento de negociación, y entonces la demanda no se admite hasta que se subsane. Cómo se redacta para que cumpla las dos funciones es trabajo del abogado.
Si el casero no contesta, hay tres caminos ante el juzgado, y la elección depende de la cuantía y de si prevé que él va a alegar daños.
| Vía | Cuantía | Abogado y procurador | Qué hace el juzgado si el casero no responde |
|---|---|---|---|
| Acto de conciliación (Ley 15/2015, artículos 139 y siguientes) | Sin límite | No obligatorios | Si hay acuerdo, se ejecuta como una sentencia; si él no acude, se tiene por intentado sin efecto y queda acreditado el intento de negociación |
| Proceso monitorio (artículo 812 LEC) | Sin límite | No obligatorios para la petición inicial | Le requiere de pago en veinte días y, si no paga ni se opone, despacha ejecución |
| Juicio verbal (artículo 250.2 LEC) | Hasta 15.000 euros | No obligatorios hasta 2.000 euros | Le declara en rebeldía y dicta sentencia con intereses y costas |
El monitorio es la vía natural cuando la deuda es clara, porque el artículo 812 lo admite para cualquier deuda dineraria líquida, determinada, vencida y exigible, sin límite de cuantía. Se presenta en el juzgado de primera instancia del domicilio del casero (artículo 813). Si él se opone, el asunto se convierte en juicio verbal y ahí se discuten los daños. El juicio verbal directo se presenta en el juzgado del lugar donde está el piso (artículo 52.1.7.º de la LEC) y es la opción cuando ya sabe que el casero va a alegar desperfectos, porque entonces hay que ir con la prueba preparada desde la demanda. La cuantía del juicio verbal llega a los 15.000 euros desde el Real Decreto-ley 6/2023, en vigor el 20 de marzo de 2024, así que cualquier fianza entra en él.
Sobre el coste. Las personas físicas no pagan tasas judiciales desde 2015. Hasta 2.000 euros no son obligatorios abogado ni procurador (artículos 23 y 31 de la LEC), y si contrata uno por debajo de esa cifra sus honorarios no entran en las costas que paga el casero aunque usted gane, salvo que el juzgado aprecie temeridad en él o que usted tenga su domicilio fuera del lugar del juicio (artículo 32.5). Por encima de 2.000 euros, el que pierde paga las costas del que gana por la regla del vencimiento del artículo 394, con un tope, en lo que corresponde a abogado, de un tercio de la cuantía del pleito. Esas dos reglas son las que deciden si le compensa ir con abogado, y vuelvo sobre ello al final.
Sobre el tiempo, no hay un dato general que sea honesto. Un monitorio sin oposición termina poco después del plazo de veinte días del requerimiento, con el despacho de ejecución. Un juicio verbal con oposición, vista y sentencia se mide en meses y depende de la carga del juzgado que le toque. Lo que sí es seguro es que el requerimiento del juzgado cambia la conversación, porque a partir de ahí el paso siguiente es el embargo de la cuenta del casero.
En el despacho redactamos el requerimiento para que cumpla con la Ley Orgánica 1/2025 y presentamos la petición o la demanda que corresponda según la cuantía y la prueba, dentro del trabajo de derecho civil que hacemos para inquilinos y propietarios.
Retener la renta del último mes, por qué le deja en peor posición
La tentación es lógica y la ley no la ampara. La fianza responde del cumplimiento del contrato y solo es exigible al terminar, cuando se entregan las llaves, mientras que la renta del último mes vence en su fecha. Como no hay dos deudas vencidas y exigibles a la vez, no cabe compensarlas por el mecanismo de los artículos 1195 y 1196 del Código Civil. Si deja de pagar, lo que tiene el casero es un impago de renta. Con el contrato aún en vigor puede presentar demanda de desahucio por falta de pago, y aunque usted se marche en la fecha prevista, él conserva la fianza para cubrir esa renta y le reclamará aparte cualquier daño que acredite. Ha convertido una deuda de él con usted en una deuda suya con él, y ha perdido la posición de quien reclama. Si teme que no le devuelva la fianza, lo que sirve es documentar el estado del piso y la entrega de llaves.
Cuatro casos que las guías esquivan, venta, herencia, habitación y temporada
Si el piso se vendió durante el contrato, el comprador se subroga como regla en los derechos y obligaciones del arrendador conforme al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la fianza se reclama a quien sea propietario cuando entrega las llaves. Lo que vendedor y comprador pactaran entre ellos sobre ese dinero no le afecta a usted, y en Galicia el depósito en el IGVS sigue vinculado al contrato. Si el casero ha fallecido, la deuda pasa a sus herederos, que suceden al causante en sus obligaciones (artículo 661 del Código Civil), y el requerimiento se dirige a la herencia o a quienes la hayan aceptado.
El casero insolvente es un problema distinto. La sentencia o el decreto de ejecución valen lo que valga su patrimonio, y cobrar a alguien que dice no tener nada exige averiguar cuentas, nóminas o inmuebles a través del juzgado, un trabajo que explicamos en el artículo sobre cómo cobrar a un moroso. Con un propietario que tiene a su nombre, al menos, el piso que le alquiló, el riesgo de no cobrar es bajo.
El alquiler de una habitación, en la mayoría de los casos, no lo tratan los tribunales como arrendamiento de vivienda de la LAU sino como un contrato del Código Civil, de modo que la fianza es la que se pactó, la devolución se exige al terminar con las reglas generales de los artículos 1561 y 1563 y el interés se reclama desde el requerimiento, no desde el mes del artículo 36. La vía judicial es la misma. El alquiler de temporada sí es un arrendamiento de la LAU, de uso distinto al de vivienda, con fianza legal de dos mensualidades y el mismo plazo de un mes y el mismo interés del apartado 4 del artículo 36.
Cinco años para reclamar y el día en que empiezan
La acción para reclamar la fianza prescribe a los cinco años, por el artículo 1964.2 del Código Civil en la redacción de la Ley 42/2015. El plazo cuenta desde que la obligación puede exigirse, que es cuando vence el mes del artículo 36.4 tras la entrega de llaves. Quien entregó las llaves el 15 de marzo de 2022 tiene plazo, contando desde el 15 de abril de 2022, hasta el 15 de abril de 2027. Un burofax con acuse de recibo interrumpe la prescripción (artículo 1973 del Código Civil) y el plazo empieza de nuevo entero, por lo que un requerimiento enviado a tiempo compra otros cinco años. Si se fue del piso hace más de cinco años sin reclamar por escrito, la deuda sigue existiendo, pero el casero puede oponer la prescripción y el juzgado la estimará. Las fianzas de contratos terminados antes del 7 de octubre de 2015 tenían un régimen transitorio ya agotado, así que a estas alturas no queda nada que reclamar de ellas.
El Real Decreto-ley 28/2026 y la fecha de firma de su contrato
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE con la referencia BOE-A-2026-20822, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. La regla general de la Ley de Arrendamientos Urbanos en todas sus reformas es que cada contrato se rige por la norma vigente en la fecha en que se firmó, y son las disposiciones transitorias de cada reforma las que fijan las excepciones. Para un contrato firmado antes de esa fecha, que es el caso de todos los que están terminando ahora, la fianza se devuelve conforme a lo que he explicado aquí, salvo que una transitoria de la nueva norma diga otra cosa, y eso se comprueba en el texto publicado, no en lo que circule en redes. No le voy a resumir un texto que todavía no ha empezado a aplicarse en ningún juzgado. Si firma un contrato nuevo a partir del 15 de noviembre, la cláusula de fianza y de garantías adicionales tiene que leerse con el real decreto-ley delante, y esa es una de las comprobaciones que hacemos cuando se nos pide revisar un contrato antes de firmarlo.
Las dos fechas anteriores que sí importan para los contratos en curso son estas. Desde el 6 de marzo de 2019, con el Real Decreto-ley 7/2019, la fianza no se actualiza en los cinco o siete primeros años y las garantías adicionales en vivienda tienen el tope de dos mensualidades. Para los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, bajo la Ley 4/2013, la fianza no se actualizaba durante los tres primeros años y no había tope legal para la garantía adicional, con lo que un aval o un depósito extra de tres o cuatro meses pactado entonces es válido, aunque se devuelve con las mismas reglas de prueba. En nada de eso ha cambiado el plazo de un mes ni el interés legal del artículo 36.4, que están en la ley desde 1994. La subida de la renta y la no renovación al volver al piso las tratamos en otro artículo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo reclamar la fianza de un alquiler?
Con un burofax que fije la fecha de entrega de llaves y la cantidad y, si pasa el mes del artículo 36 de la LAU sin devolución, con una petición de proceso monitorio o una demanda de juicio verbal en el juzgado. Hasta 2.000 euros no hacen falta abogado ni procurador, y la sentencia incluye el interés legal y, en su caso, las costas.
¿Cómo reclamar la fianza de un piso de alquiler?
Reúna el contrato, el justificante del pago de la fianza, las fotografías de entrada y salida y la prueba de la fecha en que entregó las llaves, y requiera al casero por escrito. El casero solo puede retener los daños que superen el desgaste por el uso y que acredite con facturas; el resto se devuelve con intereses desde el mes siguiente a las llaves.
¿Dónde reclamar la fianza de un alquiler?
Al casero, nunca al organismo donde se depositó. El IGVS en Galicia custodia el dinero, se lo devuelve al casero cuando termina el contrato y es él quien responde ante usted. Si no paga, el proceso monitorio se presenta en el juzgado de primera instancia del domicilio del casero y la demanda de juicio verbal en el del lugar donde está el piso.
¿Cómo reclamar la devolución de una fianza de alquiler?
Por escrito y con prueba de la fecha, porque desde un mes después de entregar las llaves el saldo de la fianza devenga el interés legal por el artículo 36.4 de la LAU. Si el casero descuenta algo sin factura ni fotografía del daño, se reclama la diferencia; si no contesta, el juzgado le requiere de pago y, de no atenderlo, se embargan sus cuentas.
¿Puedo descontar la fianza del último mes de renta en lugar de pagarlo?
No. La fianza solo es exigible al entregar las llaves y la renta vence antes, así que no cabe compensarlas y el impago es un incumplimiento que permite al casero demandarle por desahucio mientras dure el contrato y retener la fianza para cubrir esa renta. Pierde la posición de quien reclama y sigue respondiendo de los daños que se acrediten.
La pregunta que decide si le compensa reclamar
La pregunta es cuánto le deben y si el casero va a discutir daños. Si la fianza es una mensualidad, él no alega desperfectos y simplemente no paga, el monitorio sin abogado es proporcionado, y contratar a uno se comería buena parte de lo reclamado, porque por debajo de 2.000 euros sus honorarios no se recuperan en costas aunque gane. Si él descuenta daños que usted no reconoce, nunca depositó la fianza, retiene además una garantía adicional o la suma supera los 2.000 euros, la prueba y la redacción del requerimiento deciden el resultado, las costas corren a cargo del que pierde y ahí sí tiene sentido que un abogado dirija el asunto desde el primer escrito. Lo que no compensa en ningún caso es dejar pasar el tiempo, porque cada mes sin requerimiento es prueba que se pierde y plazo que corre. Si quiere que valoremos su caso, el teléfono del despacho es +34 677 841 007 y el formulario está en contacto.