Dos preceptos se mezclan en casi todas las consultas sobre un inquilino que no paga, y no dicen lo mismo. El artículo 27.2.a de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el inquilino. El artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula otra cosa, el juicio verbal de desahucio con el que se recupera la posesión de la vivienda cuando el inquilino, resuelto o no el contrato, sigue dentro. La primera norma le da el derecho a acabar con el contrato. La segunda le da la vía para recuperar el piso y cobrar. Quien manda un burofax citando la LEC, o presenta la demanda pensando que basta con haber comunicado la resolución por escrito, confunde el título con el camino, y esa confusión se paga en meses de tramitación.
Con una mensualidad impagada ya puede demandar
La LAU no fija un número mínimo de recibos impagados. El artículo 27.2.a habla de la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, y una sola mensualidad vencida y no satisfecha permite resolver el contrato y acudir al juzgado. Otra cosa es la conveniencia. Con un único recibo el inquilino tiene fácil pagar y enervar la acción, y la demanda presentada el día 6 del mes se recibe con recelo. Con dos o tres mensualidades la situación está clara para todos y la posibilidad de enervar, si el requerimiento se ha hecho bien, ya no existe.
Las cantidades asimiladas a la renta importan más de lo que parece. Los gastos de comunidad y el IBI, si el contrato los repercute al inquilino conforme al artículo 20.1 de la LAU, y los suministros individualizados por contador, que son siempre de su cuenta según el artículo 20.3, son causa de resolución por sí solos. Un inquilino que paga la renta puntualmente pero lleva un año sin abonar la luz o los gastos de comunidad que asumió por contrato está en el mismo supuesto legal que el que no paga nada. Y el artículo 27.2.b añade otra causa autónoma, el impago de la fianza o de su actualización.
El requerimiento previo y la enervación
La enervación es el mecanismo que más desahucios frustra. La regula el artículo 22.4 de la LEC y consiste en que el inquilino, ya demandado, paga todo lo que debe en ese momento y el procedimiento termina sin desahucio, con el contrato vivo y el propietario pagando a su abogado y a su procurador. La ley solo la permite una vez en la vida del contrato, y la excluye además en un caso concreto, cuando el arrendador ha requerido de pago al inquilino por cualquier medio fehaciente con al menos un mes de antelación a la demanda y el pago no se ha producido al presentarla.
De esa regla nace el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido que abre casi todos estos asuntos. Cumple dos funciones, documentar la deuda y cerrar la puerta a la enervación. Un requerimiento mal hecho, con una cantidad equivocada, enviado a una dirección distinta de la que consta en el contrato, seguido de una demanda antes de que pase el mes o desvirtuado por pagos parciales aceptados sin dejar constancia de a qué se imputan, deja al inquilino la opción de pagar en el último momento y quedarse. Cómo se redacta y cómo se acredita que cumple su función es trabajo del abogado, y en el despacho lo hacemos antes de presentar nada.
Conviene saber que el contacto amistoso previo no es un trámite legal y no sustituye al requerimiento. Llamar, escribir por mensajería o quedar para hablar sirve para saber si el inquilino tiene intención de pagar o de marcharse, y a veces resuelve el problema sin juzgado. Lo que no sirve es como prueba de que se le reclamó formalmente, y prolongar esa fase durante meses solo engorda la deuda.
Lo que se consigue en el juzgado
El artículo 250.1.1 de la LEC remite al juicio verbal las demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas por el arrendatario. El artículo 437.4.3ª permite acumular en la misma demanda la reclamación de las rentas vencidas y de las que se sigan devengando hasta la entrega de la vivienda, sea cual sea su importe. Se obtiene así en un solo procedimiento el desalojo y la condena al pago, y por eso no tiene sentido plantear la reclamación de dinero por separado. Se tramita, con carácter general, con abogado y procurador.
Admitida la demanda, el artículo 440.3 de la LEC ordena requerir al inquilino para que en diez días pague, desaloje o se oponga. El propietario puede ofrecer en la demanda condonar toda o parte de la deuda si el inquilino se va voluntariamente dentro de un plazo, opción que a veces compensa cuando lo que se quiere es recuperar el piso rápido y la deuda es difícil de cobrar. Si el inquilino no hace nada, el artículo 440.4 prevé que el procedimiento termine por decreto y el lanzamiento se practique en la fecha ya fijada. Si se opone, hay vista y sentencia, que condena al desalojo y al pago de lo debido más las costas conforme al artículo 394. El artículo 549.3 de la LEC evita después una segunda demanda, porque la petición de ejecución incluida en la demanda inicial basta para ejecutar directamente la sentencia.
Los tiempos dependen del juzgado y de la actitud del inquilino. Sin oposición y con un requerimiento correcto, el asunto se mide en meses. Con oposición, incidente de vulnerabilidad y ejecución, puede superar el año. El coste principal son los honorarios de abogado y procurador, que las personas físicas pueden recuperar vía costas si el inquilino tiene con qué pagarlas, y no hay tasas judiciales para particulares. En el despacho dirigimos el desahucio y la reclamación de rentas desde el requerimiento hasta el cobro, dentro del área de derecho civil, y lo primero que hacemos es comprobar si el requerimiento ya enviado sirve o hay que rehacerlo.
Lo que alegará el inquilino y por qué eso alarga el pleito
Casi nadie cuenta al propietario qué dirá la otra parte, y es lo que convierte un desahucio de meses en uno de más de un año. Las defensas típicas son pocas y repetidas. Que ya pagó, aportando justificantes parciales o de meses distintos. Que compensa la deuda con la fianza. Que dejó de pagar porque la vivienda tiene defectos que el propietario no repara. Que existía un acuerdo verbal de rebaja o de moratoria. Que el requerimiento no le llegó. Y, cada vez más, que se encuentra en situación de vulnerabilidad.
Ninguna de ellas prospera con facilidad. El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a conservar la vivienda, pero el inquilino que quiere reclamar reparaciones debe hacerlo, y no puede dejar de pagar por su cuenta como forma de presión. La fianza no compensa la renta, como explico más abajo. El acuerdo verbal de rebaja lo tiene que probar quien lo alega. Pero todas obligan a celebrar la vista, y el acuerdo verbal se prueba con la conducta del propietario, de modo que aceptar durante meses cantidades menores sin hacer constar que son pagos a cuenta de la deuda total es la manera más segura de regalar esa defensa.
El inquilino vulnerable y la suspensión del lanzamiento
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modificó la LEC y es la norma que hoy más condiciona estos procedimientos cuando el inmueble es vivienda habitual del inquilino. El artículo 439.6 de la LEC exige que la demanda indique si la vivienda es la habitual del demandado, si el propietario es gran tenedor y, en ese caso, si el inquilino se encuentra o no en situación de vulnerabilidad. Una demanda que omite esos datos no se admite, y eso, con un inquilino que no paga, son meses perdidos.
Es gran tenedor, según el artículo 3.k de la Ley 12/2023, la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 metros cuadrados construidos de ese uso, sin contar garajes y trasteros, umbral que las comunidades autónomas pueden bajar a cinco en zonas de mercado tensionado. El gran tenedor que demanda a un inquilino vulnerable debe acreditar, además, que ha pasado por el procedimiento de conciliación o intermediación que exige el artículo 439.7.
Si los servicios sociales confirman la vulnerabilidad, el artículo 441.5 de la LEC ordena suspender el procedimiento para que se adopten medidas, con un máximo de dos meses si el demandante es persona física y de cuatro si es persona jurídica. Pasado ese plazo, el procedimiento sigue. La suspensión no perdona la renta, que se sigue devengando y se reclama en la misma ejecución, y la Ley de Vivienda no prevé compensación alguna al propietario por ese tiempo. Las compensaciones que existieron durante la pandemia estaban ligadas a aquella suspensión extraordinaria y no se aplican a esta.
| Regla | Qué dice la ley | Precepto |
|---|---|---|
| Mensualidades impagadas para demandar | Basta una renta o cantidad asimilada vencida y no pagada | Art. 27.2.a LAU |
| Enervación | Una sola vez por contrato, y excluida si hubo requerimiento fehaciente un mes antes de la demanda | Art. 22.4 LEC |
| Fianza legal obligatoria | Una mensualidad en vivienda, dos en uso distinto de vivienda | Art. 36.1 LAU |
| Suspensión por vulnerabilidad | Máximo dos meses si el propietario es persona física, cuatro si es persona jurídica | Art. 441.5 LEC |
| Prescripción de las rentas | Cinco años desde cada vencimiento | Art. 1966.3 Código Civil |
| Espera para ejecutar la sentencia | Veinte días desde su notificación al condenado | Art. 548 LEC |
La tabla recoge los plazos y umbrales que más se preguntan y que casi nadie cita con su norma. Ninguno sustituye la lectura del contrato concreto, porque el pacto de fianza, la existencia de garantías adicionales o la condición de gran tenedor cambian el camino.
Según el tipo de contrato y el tipo de propietario
El arrendamiento de vivienda habitual, regulado en el Título II de la LAU, es el que tiene la protección completa, prórroga obligatoria de cinco o siete años del artículo 9 y el régimen de vulnerabilidad descrito. El de uso distinto de vivienda, en el que la LAU incluye el de temporada, se rige por el Título III con libertad de pacto, exige una fianza de dos mensualidades y no está sujeto a la suspensión por vulnerabilidad, porque el inmueble no es vivienda habitual del inquilino. El alquiler de una habitación suele quedar fuera de la LAU y regirse por el Código Civil, aunque el desahucio se tramita igualmente por el artículo 250.1.1 de la LEC, que habla de arrendamientos en general.
El pequeño propietario, persona física con uno o pocos inmuebles, tiene la tramitación más sencilla y la suspensión más corta. La sociedad o el particular que superan el umbral de gran tenedor añaden la conciliación previa y una suspensión del doble de tiempo. Saber en qué casilla está uno antes de presentar la demanda evita la inadmisión.
Cobrar la deuda después de la sentencia
La sentencia es un título, no dinero. El artículo 548 de la LEC impide despachar ejecución hasta que pasen veinte días desde su notificación, y a partir de ahí el juzgado, a petición del propietario, averigua el patrimonio del inquilino y embarga. El artículo 592 fija el orden de los bienes, con el dinero y las cuentas primero, y el artículo 607 regula el embargo del sueldo, la pensión o la prestación, que respeta el salario mínimo y grava por tramos crecientes lo que lo supera. Devoluciones de Hacienda, vehículos o saldos en plataformas de pago se embargan igual. Cuando el inquilino trabaja o cobra algo con regularidad, la deuda se cobra, despacio, pero se cobra.
Cuando no tiene nada a su nombre, la ejecución queda abierta y el juzgado la reactiva cuando aparezcan bienes, sin que la deuda desaparezca por el hecho de la insolvencia. La acción para pedir la ejecución de la sentencia caduca a los cinco años desde que es firme, según el artículo 518 de la LEC, de modo que no puede guardarla en un cajón. Explico cómo se persigue a quien alega no tener nada en este artículo sobre el cobro a un moroso, y en el despacho lo tratamos como una fase propia del asunto, dentro del servicio de recuperación de deudas, porque un desahucio sin cobro es medio trabajo.
El fiador y el avalista responden antes de lo que cree
Si el contrato incluyó un fiador, la reclamación no tiene que esperar al desahucio. La fianza personal del artículo 1822 del Código Civil obliga al fiador a pagar por el inquilino si este no lo hace, y cuando se ha pactado con carácter solidario, que es lo habitual en los contratos de alquiler, el artículo 1831 le priva del beneficio de excusión. Se le puede reclamar directamente la deuda, junto con el inquilino en la misma demanda o por separado, sin acreditar antes que el inquilino es insolvente.
El límite está en lo que el fiador firmó. Responde de las rentas del plazo pactado y, según viene entendiendo la jurisprudencia, de las prórrogas legales obligatorias que ya estaban en la ley cuando se obligó. El artículo 1851 del Código Civil extingue la fianza cuando el acreedor concede al deudor una prórroga sin el consentimiento del fiador, así que renovar o novar el contrato sin contar con él puede dejarle fuera. El aval bancario a primer requerimiento funciona de otro modo, se cobra del banco con la simple reclamación en los términos del aval, y es la garantía más eficaz de todas cuando se consigue.
La fianza no sirve para pagar la renta
El artículo 36 de la LAU configura la fianza como garantía del cumplimiento del contrato, no como renta anticipada. El inquilino que deja de pagar el último mes diciendo que «ya tiene la fianza» incumple igual, y el propietario puede reclamar esa mensualidad y, al final, aplicar la fianza a lo que proceda. La imputación la decide el arrendador al terminar el contrato, con un orden lógico, rentas y cantidades asimiladas pendientes, y daños en la vivienda que excedan del uso ordinario conforme a los artículos 1561 y 1563 del Código Civil, que hacen responsable al inquilino del deterioro salvo que pruebe que se produjo sin su culpa.
Si la deuda supera la fianza, lo que casi siempre ocurre cuando ha habido desahucio, la diferencia se reclama en el mismo procedimiento. Las garantías adicionales que permite el artículo 36.5, hasta dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años, se aplican igual. Y el saldo que quede a favor del inquilino debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves que fija el artículo 36.4, con interés legal si se retrasa, así que la liquidación conviene hacerla por escrito y con números.
Se ha ido dejando deuda, daños o sin devolver las llaves
La renta se devenga hasta la devolución de la posesión, y esa devolución se materializa con la entrega de llaves. El inquilino que se marcha sin avisar y sin entregarlas sigue debiendo renta, y el propietario que entra en el piso sin más se arriesga a que aquel sostenga que no lo había abandonado. Cuando hay una comunicación clara de que se ha ido, el piso está vacío y no responde a los requerimientos para entregar las llaves, la recuperación material es defendible, y conviene documentarla con testigos o acta notarial del estado en que se encuentra la vivienda. Cuando hay dudas, la vía segura es pedir al juzgado la posesión, aunque tarde.
Los muebles y enseres que deja dentro tienen tratamiento legal en la ejecución. El artículo 703 de la LEC prevé que, si el inquilino no los retira en el plazo que fije el tribunal, se consideren abandonados. Fuera de una ejecución no existe esa cobertura, y tirar las pertenencias de otro sin respaldo judicial es una fuente de reclamaciones. Los daños se reclaman con inventario de entrada, fotografías y presupuestos, dentro de los cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil que también rigen para las rentas, y el plazo se interrumpe con la reclamación extrajudicial conforme al artículo 1973.
Lo que no debe hacer
Cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua, presentarse con acompañantes para «hablar» o entrar en la vivienda mientras el inquilino la ocupa son conductas que el Código Penal castiga. El artículo 172.1 tipifica las coacciones y agrava expresamente las que tienen por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda, y la entrada sin consentimiento en la que es morada de otro es allanamiento del artículo 202. El propietario que hace eso acaba denunciado y, además, con un desahucio más difícil, porque el juzgado ya le mira de otra manera. Cuento dónde está el límite en este artículo sobre amenazas y coacciones, y lo que supone ser el denunciado en este otro sobre delitos leves.
Tampoco acepte pagos parciales sin recibo que los identifique como entregas a cuenta de la deuda total, ni pacte de palabra rebajas o moratorias, ni contrate a empresas que ofrecen «soluciones rápidas» a base de presión. Y no deje pasar meses esperando a que el inquilino reaccione, porque cada mes es otra mensualidad que probablemente no cobrará.
Lo que puede hacer hoy
Reúna el contrato y sus anexos, el inventario de entrada si lo hubo, los justificantes de la fianza y de las garantías, los extractos bancarios de los cobros y de los impagos, y las comunicaciones con el inquilino, sin borrar ninguna aunque le resulten incómodas. Si hay gastos de comunidad repercutidos, pida al administrador un certificado de la deuda. Revise si tiene seguro de impago, porque las pólizas exigen comunicar el siniestro en un plazo breve y suelen condicionar la cobertura a que el requerimiento y la demanda los gestione la compañía o se hagan como ella indica. Compruebe cuántos inmuebles residenciales tiene a su nombre, para saber si es gran tenedor. Y no firme ningún documento que le proponga el inquilino sin que lo revise alguien que sepa lo que implica.
Prevención para el siguiente contrato
Casi todo lo anterior se evita antes de firmar. Analizar la solvencia con nóminas, contrato de trabajo o declaración de la renta, exigir la fianza legal y la garantía adicional del artículo 36.5, incorporar un fiador solidario o un aval bancario, domiciliar la renta y dejar por escrito qué gastos asume el inquilino son cláusulas que cuestan poco y cambian el desenlace. El seguro de impago cubre un número pactado de mensualidades y, según la póliza, la defensa jurídica y los daños, pero exige leer las exclusiones y respetar el proceso de selección del inquilino que la compañía impone.
Qué se juega si lo hace por su cuenta
Un requerimiento defectuoso permite enervar y le devuelve al inicio con el contrato vivo. Una demanda incompleta en los datos que exige el artículo 439.6 de la LEC no se admite. Un pago parcial mal documentado se convierte en prueba de un acuerdo que nunca existió. Y una entrada en el piso a destiempo le sitúa como denunciado. Cada uno de esos errores se traduce en mensualidades que no recuperará. En el despacho dirigimos el asunto completo, requerimiento, demanda de desahucio con reclamación de rentas, incidente de vulnerabilidad si lo hay, lanzamiento y ejecución contra el inquilino y contra el fiador. Puede llamar al +34 677 841 007 o escribir desde la página de contacto. Tenga a mano el contrato, la relación de mensualidades y cantidades impagadas con sus fechas, los datos del fiador si lo hay, la dirección de notificación que figura en el contrato y, si ya envió algún requerimiento, la copia y el acuse.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar al fiador del inquilino sin esperar a que termine el desahucio?
Sí, si la fianza se pactó con carácter solidario, que es lo habitual. El artículo 1831 del Código Civil le priva del beneficio de excusión, de modo que puede reclamarle la deuda directamente, en la misma demanda que al inquilino o por separado, sin tener que probar antes que el inquilino no tiene bienes. Responde de lo que firmó y del plazo que firmó, y una prórroga o novación pactada sin él puede liberarle.
¿La deuda del alquiler prescribe si el inquilino ya se ha ido?
Las rentas y cantidades asimiladas prescriben a los cinco años desde cada vencimiento, según el artículo 1966.3 del Código Civil, y el plazo se interrumpe con una reclamación extrajudicial acreditada. Si ya tiene sentencia, la acción para ejecutarla caduca a los cinco años desde que es firme conforme al artículo 518 de la LEC, y una vez iniciada la ejecución esta sigue abierta hasta que se cobre.
¿Puedo entrar en el piso si el inquilino se ha ido sin devolverme las llaves?
Solo con mucha cautela. Si le ha comunicado que se marchaba, el piso está vacío y no atiende los requerimientos para entregar las llaves, la recuperación es defendible y conviene hacerla con testigos o acta notarial del estado de la vivienda. Si existe cualquier duda de que sigue ocupándolo, entrar puede ser allanamiento del artículo 202 del Código Penal, y lo prudente es pedir la posesión al juzgado. Sus pertenencias no se tiran sin cobertura judicial.
¿Me compensa demandar o es mejor negociar que se vaya?
Depende de lo que quiera recuperar. Si el inquilino tiene nómina, pensión o bienes, la demanda con reclamación de rentas acumulada compensa casi siempre, porque se recupera el piso y la deuda se cobra por embargo, aunque tarde. Si es insolvente y lo único que le interesa es el piso, ofrecerle la condonación total o parcial de la deuda a cambio de que se marche en un plazo, opción que la propia LEC permite en la demanda, suele ser más rápido y más barato que perseguir un dinero que no existe. Lo que no compensa nunca es esperar meses sin requerir ni demandar, porque la deuda crece y la posibilidad de cobrarla no.