«Es una nave, no es la casa de nadie, la policía puede entrar y sacarlos hoy mismo, ¿no?». Normalmente no, y la razón está en el propio Código Penal. La ocupación de un inmueble que no constituye morada es el delito de usurpación del artículo 245 del Código Penal, que en su modalidad sin violencia se castiga con multa de tres a seis meses. Esa pena lo convierte en un delito leve, y de un delito leve no se derivan ni la detención ni la entrada inmediata que la gente asocia a la ocupación de una casa. A cambio, el dueño de un local tiene algo que el de una vivienda no suele tener, y es que los ocupantes no pueden oponerle la inviolabilidad del domicilio mientras no hayan convertido la nave en su morada. De esa combinación sale la estrategia, y por eso lo primero que hacemos en el despacho es averiguar quién está dentro y desde cuándo.
Por qué un local no es una vivienda para el Código Penal
El Código Penal reparte la protección de los inmuebles en tres artículos y el dato que decide cuál se aplica es el uso real del espacio. Si el inmueble es morada de alguien, entrar o mantenerse en él contra la voluntad del morador es allanamiento de morada del artículo 202, castigado con prisión de seis meses a dos años. Si se trata del domicilio de una persona jurídica, de un despacho profesional, de una oficina o de un establecimiento mercantil abierto al público, entrar fuera de las horas de apertura contra la voluntad del titular es el delito del artículo 203, que lleva prisión de seis meses a un año y multa de seis a diez meses. Si el inmueble no es morada ni encaja en el artículo 203, lo que queda es la usurpación del artículo 245, con prisión de uno a dos años cuando hay violencia o intimidación y multa de tres a seis meses cuando no la hay.
Un local cerrado desde hace años o una nave sin actividad caen en el artículo 245.2. Una tienda en funcionamiento, un almacén de una empresa activa o un despacho con personal que alguien ocupa aprovechando un fin de semana pueden encajar en el artículo 203, que es un delito menos grave y permite una respuesta policial y judicial más contundente. La frontera no siempre está clara y los juzgados de instrucción tienden a aplicar el 245.2 cuando el inmueble está vacío, pero la calificación no es automática y se discute con la prueba de la actividad que había dentro.
| Conducta | Artículo del Código Penal | Pena |
|---|---|---|
| Entrar o mantenerse en una morada ajena | 202.1 | Prisión de seis meses a dos años |
| Entrar fuera del horario de apertura en un local, oficina o despacho | 203.1 | Prisión de seis meses a un año y multa de seis a diez meses |
| Mantenerse fuera del horario de apertura en un local, oficina o despacho | 203.2 | Multa de uno a tres meses |
| Ocupar un inmueble que no es morada con violencia o intimidación | 245.1 | Prisión de uno a dos años |
| Ocupar un inmueble que no es morada sin violencia | 245.2 | Multa de tres a seis meses |
La tabla explica por qué el propietario de una vivienda consigue en días lo que al dueño de una nave le cuesta meses. En el allanamiento hay un delito menos grave y flagrante que justifica la intervención inmediata. En la usurpación simple hay un delito leve, sin pena de prisión, en el que el juez tiene que ponderar si el desalojo cautelar es proporcionado. La Fiscalía General del Estado lo recoge en su Instrucción 1/2020 sobre medidas cautelares en los delitos de allanamiento de morada y usurpación, que condiciona el desalojo anticipado a un juicio de proporcionalidad en el que pesan el uso que el dueño daba al inmueble y la situación de quienes están dentro.
Cuándo puede actuar la policía sin orden judicial
La policía puede intervenir sin orden judicial cuando el delito es flagrante, y en una nave ese margen es mayor que en una casa. Mientras los ocupantes acaban de entrar y no han establecido allí su vida, no existe un domicilio que proteger y los agentes pueden identificarlos, instruir diligencias y requerirles para que abandonen el inmueble. El protocolo de actuación de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad ante la ocupación ilegal de inmuebles, aprobado por la Instrucción 11/2020 de la Secretaría de Estado de Seguridad, se mueve en esa lógica y distingue entre la ocupación recién producida y la ya consolidada. Cuando los ocupantes llevan tiempo dentro, han metido enseres y duermen allí, la nave se ha convertido en su morada a efectos del artículo 18.2 de la Constitución, aunque la ocupación sea ilegal, y a partir de ese momento hace falta una resolución judicial para entrar. Por eso la rapidez de la primera llamada importa más en un local que en cualquier otro inmueble, y por eso el consejo de «no llame a la policía» que circula por internet es, para un local, un mal consejo.
La Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, incluyó la usurpación del artículo 245 entre los delitos que pueden tramitarse por el cauce de enjuiciamiento rápido, lo que acorta el camino cuando los autores están identificados desde el primer día. Si el atestado llega con los ocupantes sin identificar, esa ventaja se pierde. En el despacho ejercemos la acusación en esta fase y preparamos la denuncia para que el juzgado de instrucción tenga desde el primer día lo que necesita para valorar el desalojo cautelar, dentro del área de derecho penal, y cuando el cauce es civil lo dirigimos desde derecho civil.
Quién está dentro decide la vía
Tres situaciones distintas llegan al despacho bajo la misma frase, «me han ocupado el local», y cada una tiene su cauce.
Okupa sin ningún título. Vía penal por el artículo 245 y, en paralelo o en su lugar, la tutela sumaria de la posesión del artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el antiguo interdicto de recobrar, que sirve para cualquier inmueble y para cualquier poseedor, también para una sociedad. Lo que no sirve para un local es el llamado desahucio exprés de la Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó ese mismo artículo para crear un cauce acelerado contra ocupantes desconocidos, porque la ley lo limitó a las viviendas y a los propietarios que sean personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas con vivienda social. El dueño de una nave, sea persona o sociedad, se queda con el interdicto general, que tiene una ventaja y una trampa. La ventaja es que no se discute la propiedad, solo el despojo, y el juzgado no entra en si los ocupantes tienen o no razón de fondo. La trampa es el artículo 439.1 de la misma ley, que impide admitir la demanda pasado un año desde el despojo. Quien deja pasar ese año tiene que acudir al juicio declarativo correspondiente, más largo y con la propiedad en juego, o a la acción del artículo 250.1.7 si la finca está inscrita a su nombre.
Precarista. Si usted cedió el local a un familiar, a un antiguo socio o a un conocido para que lo usara sin pagar renta y ahora no se va, no hay delito. Esa persona entró con su consentimiento y lo que ha desaparecido es la tolerancia. El cauce es el desahucio por precario del artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, un juicio verbal sin plazo de caducidad en el que basta acreditar el título del demandante y la falta de título del demandado. Denunciarlo por usurpación suele acabar en archivo y en tiempo perdido.
Antiguo inquilino con el contrato vencido. Es la situación más frecuente en locales y la que peor se gestiona. El arrendamiento de un local es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y cuando el plazo termina y el inquilino sigue dentro el cauce es el desahucio por expiración del plazo del artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los juzgados de instrucción rechazan tratar estos casos como usurpación por mantenerse en el inmueble, porque la entrada fue lícita y el conflicto es contractual. El error que lo complica todo es seguir cobrando renta después del vencimiento. El artículo 1566 del Código Civil establece la tácita reconducción si el arrendatario permanece quince días disfrutando de la cosa con aquiescencia del arrendador, y un ingreso aceptado sin reserva puede leerse como esa aquiescencia y dar lugar a un nuevo contrato. Si el inquilino sigue pagando, el dinero debe quedar documentado como indemnización por ocupación y nunca como renta, y eso se hace por escrito y antes de tocar el primer euro.
Lo que debe hacer en las primeras horas
No entre, aunque la puerta esté abierta y no vea a nadie. Si alguien duerme dentro, su entrada puede ser calificada de allanamiento de morada del artículo 202 contra usted y, si hay forcejeo, de coacciones del artículo 172 del Código Penal. Tampoco cambie la cerradura, ni corte el agua o la luz, ni contrate a una empresa que se ofrezca a «resolverlo en 24 horas». La realización arbitraria del propio derecho del artículo 455 del Código Penal castiga a quien emplea violencia, intimidación o fuerza en las cosas para hacer valer un derecho que tiene en lugar de acudir al juez, y los ocupantes suelen saberlo mejor que el propietario. Los expedientes en los que el denunciado acaba siendo el dueño existen, y arrancan casi siempre así. Sobre dónde termina la firmeza y empieza la coacción escribí en esta entrada.
Llame a la policía o a la Guardia Civil en el momento en que detecte la entrada y pida que conste en el atestado la fecha, la hora y el estado de los accesos. Si hay cámaras en el polígono, en la calle o en locales vecinos, pida que se conserven las grabaciones ese mismo día, porque la mayoría se sobrescribe en pocas semanas. Reúna la escritura o la nota simple del Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI, los contratos de suministro, el contrato de arrendamiento si lo hubo y la comunicación de su fin, y las fotografías que tenga del interior antes de la ocupación. Haga un inventario de la mercancía, la maquinaria y el mobiliario que había dentro con lo que tenga a mano, facturas, albaranes, fotografías, póliza de seguro. Ese inventario es la base de cualquier reclamación posterior y nadie lo va a reconstruir por usted.
No pague para que se vayan, no firme ningún documento que le pongan delante y no acepte un contrato que aparezca de la nada. Es habitual que los ocupantes exhiban un contrato de alquiler firmado con un supuesto arrendador o un recibo de pago. Puede ser falso, o puede que ellos mismos sean víctimas de alguien que les alquiló lo que no era suyo, y en ambos casos ese papel se aporta a la denuncia y no se discute en la puerta de la nave.
Mercancía, maquinaria y suministros
Lo que había dentro del local tiene su propio tratamiento penal, separado de la ocupación. Si falta mercancía, es hurto del artículo 234 del Código Penal, o robo con fuerza en las cosas del artículo 237 y siguientes si han forzado cerraduras o puertas para acceder a ella. Si han destrozado instalaciones, máquinas o tabiques, es el delito de daños del artículo 263, que por encima de 400 euros deja de ser delito leve. Todo ello se denuncia junto con la ocupación y se cuantifica con el inventario del apartado anterior, porque sin cifra no hay condena a indemnizar.
Los suministros merecen una llamada el primer día. Si la luz y el agua están contratados a su nombre, comunique la ocupación a la distribuidora y a la comercializadora por escrito y pida la baja o, al menos, que quede constancia de que el consumo desde esa fecha no es suyo. Si los ocupantes se enganchan a la red, cometen el delito de defraudación de fluido eléctrico del artículo 255 del Código Penal, y la compañía tiene que saber que el titular del contrato no es quien consume. Cortar usted mismo el suministro con gente dentro es otra cosa, y lo trato en las preguntas finales.
Plazos y juzgado competente
La usurpación es un delito permanente, de modo que la prescripción empieza a contar cuando cesa la ocupación, según el artículo 132.1 del Código Penal. La modalidad sin violencia, como delito leve, prescribe al año conforme al artículo 131.1, y la violenta a los cinco. En la práctica el plazo que de verdad aprieta es el civil, el año del artículo 439.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el interdicto de recobrar. La acción de indemnización por los daños, si se ejercita fuera del proceso penal, prescribe al año del artículo 1968.2 del Código Civil, mientras que dentro del proceso penal se acumula a la acusación.
La competencia territorial es sencilla. En lo penal conoce el juzgado de instrucción del lugar donde está el inmueble, por el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal. En lo civil, el artículo 52.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye los juicios sobre bienes inmuebles y los desahucios al juzgado del lugar en que radica la finca, sin posibilidad de pacto en contrario. Una nave en Pocomaco o en Sabón se pleitea en A Coruña o en el partido judicial que corresponda, aunque la sociedad propietaria tenga su domicilio en Madrid.
Reclamar los daños y lo que ha dejado de ganar
La condena penal por usurpación lleva aparejada la responsabilidad civil de los artículos 109 y siguientes del Código Penal, que comprende la restitución del inmueble, la reparación de los daños y la indemnización de los perjuicios, incluido el lucro cesante. En un local el perjuicio típico es la renta que ha dejado de cobrar o el negocio que no ha podido abrir, y el artículo 455 del Código Civil obliga al poseedor de mala fe a abonar los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir, además de responder del deterioro. Si la reclamación se plantea en vía civil, su cuantía decide el tipo de juicio, verbal hasta 15.000 euros desde el Real Decreto-ley 6/2023 y ordinario por encima.
La parte incómoda es la solvencia. Quien ocupa una nave rara vez tiene bienes con los que responder, y una sentencia que reconozca una cifra elevada de lucro cesante contra un insolvente vale lo que vale. No es motivo para renunciar a pedirla dentro del proceso penal, porque la cifra queda fijada, se puede ejecutar si el deudor viene a mejor fortuna y pesa en la negociación de la salida, pero sí lo es para no gastar más en reclamar de lo que razonablemente se vaya a cobrar. La situación es distinta cuando el que está dentro es un antiguo inquilino con negocio en marcha o una sociedad activa, porque ahí hay patrimonio y la reclamación de rentas e indemnización tiene recorrido real.
Si el local es de una sociedad
La protección penal es la misma, porque el artículo 245 habla del titular del inmueble sin distinguir entre personas físicas y jurídicas, y la tutela posesoria civil también. Lo que cambia es la gestión. La denuncia y la demanda las presenta la sociedad a través de su administrador o de un apoderado con facultades suficientes, con la escritura al día, y un cargo caducado o un poder que no cubre pleitos retrasa semanas una actuación que en un local se mide en días. También hay que comprobar que la nave sigue en el seguro de la sociedad, porque la póliza multirriesgo puede cubrir los daños de la ocupación y suele exigir la denuncia en un plazo corto. Las naves que quedan vacías cuando se cierra la actividad, sobre lo que escribí en esta entrada, son el objetivo más habitual, y mantener la póliza mientras el inmueble está en venta cuesta menos que lo que viene después.
Lo que hacemos en el despacho y qué debe traer
El propietario que actúa por su cuenta en un local se expone a tres resultados concretos. Si entra, cambia la cerradura o corta los suministros con alguien dentro, el expediente cambia de dirección y el denunciado pasa a ser él. Cuando elige mal el cauce, denunciando por usurpación a un precarista o a un inquilino con el contrato vencido, el juzgado archiva y se pierden los meses que más valían, y si además ha aceptado una renta después del vencimiento puede haber renovado el contrato que quería terminar. Y cuando deja pasar el año del artículo 439.1 sin demandar, se queda sin el cauce sumario y entra en un declarativo con la propiedad a debate.
En el despacho calificamos la situación con los documentos del primer día, ejercemos la acusación en el juzgado de instrucción o presentamos la demanda que corresponde al título de quien está dentro, y pedimos el desalojo cautelar cuando el inmueble y las circunstancias lo permiten, dentro de las áreas de derecho civil y derecho penal. Puede llamar al +34 677 841 007 o escribir desde la página de contacto. Cuando llame, tenga a mano la escritura o la nota simple, el último recibo del IBI, el contrato de arrendamiento o de cesión si lo hubo y la fecha en que terminó, el número de atestado si ya ha avisado a la policía, y las fotografías o el inventario de lo que había dentro. Con eso sabemos en la primera conversación qué vía tiene y cuánto puede tardar.
Preguntas frecuentes
¿Puede la policía desalojar mi local sin orden judicial?
Sí, mientras la ocupación sea reciente y los ocupantes no hayan convertido el local en su vivienda. En ese momento no hay un domicilio que proteger y los agentes pueden identificarlos y requerirles para que salgan, con el delito del artículo 245 del Código Penal como base. Cuando llevan tiempo dentro, duermen allí y tienen enseres, el inmueble pasa a ser su morada a efectos constitucionales aunque la ocupación sea ilegal, y hace falta una resolución judicial. Por eso en un local la llamada a la policía debe hacerse el mismo día en que se detecta la entrada.
¿Puedo cortar la luz y el agua del local ocupado?
No se lo aconsejo. Si dentro hay personas viviendo, cortar los suministros puede calificarse como delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal, hay condenas a propietarios por hacerlo, y además da a los ocupantes un argumento para presentarse como víctimas. Lo correcto es comunicar la ocupación a la compañía por escrito, pedir la baja del contrato o que conste que el consumo no es suyo, y dejar que la distribuidora actúe. Si la nave está vacía de personas y solo hay enganches, la situación es distinta, pero consúltelo antes de tocar nada.
¿Qué cambia si el que está dentro es mi antiguo inquilino con el contrato vencido?
Cambia todo el cauce. No hay delito de usurpación porque entró con un contrato, así que la denuncia penal se archiva. La vía es el desahucio por expiración del plazo del artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que se acumula la reclamación de las rentas o de la indemnización por los meses que siga dentro. Lo que no debe hacer es aceptar pagos como renta después del vencimiento, porque el artículo 1566 del Código Civil puede convertir esa tolerancia en un nuevo contrato por tácita reconducción.
¿Necesito abogado para recuperar el local o basta con denunciar?
Para la denuncia inicial y la llamada a la policía no lo necesita, y debe hacer ambas cosas sin esperar. A partir de ahí depende de quién esté dentro. Si la policía ha desalojado el mismo día y no hay daños relevantes, el asunto puede terminar en el juicio por delito leve sin más gasto. Si los ocupantes se han quedado, si exhiben un título discutido o si es un inquilino que no se va, el cauce es un procedimiento civil con abogado y procurador obligatorios salvo en asuntos de muy poca cuantía, y elegir mal la vía cuesta meses. En cuanto a los daños, si los ocupantes son insolventes y el perjuicio es pequeño, reclamarlos por separado no compensa, y se lo diremos en la primera consulta.