«Tengo 74 años, la casa pagada y la pensión no me da. Si firmo una hipoteca inversa, ¿mis hijos se quedan sin la casa?» No necesariamente. La hipoteca inversa es un préstamo garantizado con la vivienda habitual que solo es exigible cuando usted fallece, y la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 reconoce a sus herederos el derecho a quedarse con la casa pagando lo que se deba, a venderla para saldar la deuda o a no pagar, en cuyo caso el acreedor solo cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Que sus hijos conserven la vivienda depende de que tengan liquidez o quieran venderla, y de cómo se haya redactado el contrato. Lo explico con la ley delante, que es lo que no hacen las páginas de las entidades que la comercializan.
Qué es una hipoteca inversa según la Ley 41/2007
La figura no aparece en el Código Civil como un contrato con nombre propio. La regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, en la redacción que está en vigor desde abril de 2015. El apartado 1 la define como un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante, con cuatro condiciones.
La primera afecta a la persona. El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, o estar en situación de dependencia, o tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento. La segunda es la forma de cobro. El dinero se recibe mediante disposiciones periódicas o en una única disposición, según se pacte. La tercera es la que le interesa a usted y a sus hijos. La deuda solo es exigible por el acreedor, y la hipoteca solo es ejecutable, cuando fallece el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallece el último de los beneficiarios. Y la cuarta exige que la vivienda esté tasada y asegurada contra daños.
El apartado 2 limita quién puede conceder este producto. Solo las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España. Si se lo ofrece un intermediario, una inmobiliaria o un particular, lo que le proponen es otra cosa, y las garantías que describo aquí no le alcanzan.
Cómo funciona mientras usted vive
Usted sigue siendo el propietario. La casa no cambia de manos, no la vende ni cede su uso. Lo que hace es hipotecarla como garantía de un préstamo que la entidad le va entregando en pagos mensuales, o de una vez, durante el plazo pactado. A diferencia de una hipoteca ordinaria, no devuelve cuota alguna en vida. Los intereses se van sumando al capital dispuesto, y la deuda crece cada mes.
Las disposiciones periódicas tienen un plazo, y las ofertas comerciales rara vez lo destacan. Cuando ese plazo termina, usted deja de cobrar, pero la deuda no se detiene, porque los intereses siguen devengándose sobre todo lo dispuesto hasta el fallecimiento. Si vive más años que el plazo pactado, se queda sin ingresos del producto y con una deuda que continúa aumentando. Para cubrir ese riesgo, muchas entidades ofrecen contratar un seguro de renta vitalicia asociado, que se paga con una prima descontada del propio préstamo y que sigue abonando una renta mientras usted viva. Esa prima engorda la deuda desde el primer día, así que la pregunta que hay que hacer es cuánto capital se va en el seguro y cuánto llega realmente a su cuenta.
Las cantidades que recibe son capital de un préstamo, no una renta, y ese es el planteamiento general en cuanto a tributación. Es una de las ventajas del producto frente a fórmulas que sí generan un ingreso. Si se añade la renta vitalicia asegurada, el tratamiento fiscal de lo que cobra por el seguro es distinto, y conviene que lo revise antes de firmar, no después.
El cónyuge o la pareja que no firma
Si la vivienda es de los dos, los dos firman como titulares. El problema aparece cuando la casa es privativa de uno solo, o cuando la pareja no está casada. El apartado 1 permite al solicitante designar beneficiarios, y el contrato puede estipular que la deuda solo sea exigible cuando fallezca el último de ellos. Si esa cláusula no está, al morir el titular la deuda vence y la persona que sigue viviendo en la casa depende de que los herederos paguen. Si no pagan, la vivienda se vende o se ejecuta, con ella dentro.
La ley permite la cláusula pero no la impone, de modo que todo depende del contrato. Antes de firmar, la designación de beneficiario debe estar redactada de forma que el cónyuge o la pareja quede cubierto, y esa persona tiene que cumplir también la edad o la condición que exige el apartado 1.
Qué pasa al fallecer el titular y qué derechos tienen los herederos
Al fallecer el prestatario, o el último beneficiario si así se pactó, la deuda vence. El apartado 5 de la disposición adicional primera da a los herederos la facultad de cancelar el préstamo, dentro del plazo que fije el contrato, pagando la totalidad de lo debido con sus intereses, y prohíbe expresamente que el acreedor cobre compensación alguna por esa cancelación. Fíjese en que la ley dice «en el plazo estipulado». Ese plazo lo marca el contrato y suele ser corto. Es el tiempo que tienen sus hijos para decidir y para reunir el dinero, y cuando se agota, la entidad puede ejecutar.
Las opciones de los herederos son en la práctica tres. Pueden pagar la deuda, con dinero propio o con un préstamo nuevo, y conservar la casa. También cabe venderla, saldar la deuda con el precio y repartirse el sobrante. Y cabe, sencillamente, no pagar. Esta última opción tiene una garantía legal que es la pieza más importante de todo el régimen.
El apartado 6 dispone que si los herederos deciden no reembolsar la deuda, el acreedor solo puede obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. La entidad no puede ir contra el patrimonio personal de los hijos. Pero fíjese en la palabra. La ley habla de los bienes de la herencia, no solo de la vivienda hipotecada. Si el titular deja además una cuenta, un local o un terreno, esos bienes también responden de lo que la vivienda no alcance a cubrir.
De ahí que la manera en que se acepta la herencia importe tanto. El artículo 1003 del Código Civil establece que quien acepta la herencia pura y simplemente responde de todas las cargas de la herencia con los bienes de esta y también con los suyos propios. La limitación del apartado 6 protege frente al acreedor de la hipoteca inversa, pero la herencia puede tener otras deudas, y la separación entre el patrimonio del difunto y el del heredero solo queda ordenada y documentada si se acepta a beneficio de inventario. Lo desarrollo en heredar deudas y el beneficio de inventario. En una herencia con hipoteca inversa, aceptar sin más y pagar por su cuenta cosas que no tocaba es el error más habitual que vemos.
En el despacho revisamos el contrato antes de la firma y, cuando el titular ya ha fallecido, dirigimos la posición de los herederos frente a la entidad, desde la aceptación de la herencia hasta la decisión de pagar, vender o no pagar.
Si la deuda supera el valor de la casa
Ocurre cuando el titular vive muchos años, cuando la vivienda pierde valor o cuando se contrató una renta vitalicia con una prima elevada. El régimen del apartado 6 está pensado precisamente para esto. Los herederos no están obligados a poner dinero de su bolsillo para cubrir la diferencia. Si no pagan, la entidad se cobra con la vivienda y con lo demás que haya en la herencia, y si aun así no llega, el exceso lo pierde el acreedor.
Lo que sí se pierde en ese escenario es la casa. Por eso la hipoteca inversa no es un producto neutro para quien tiene la intención firme de que la vivienda quede en la familia. Si ese es el objetivo, la pregunta a resolver antes de firmar es si los herederos tendrán, dentro de veinte años, la liquidez para cancelar la deuda en el plazo del contrato.
Vender la casa, ingresar en una residencia o cancelar antes
El apartado 5 contiene una regla que sorprende a muchos titulares. Si el deudor transmite voluntariamente la vivienda hipotecada, el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo, salvo que se sustituya la garantía de manera suficiente. Vender la casa en vida supone, en la práctica, tener que devolver todo lo dispuesto con sus intereses en ese momento, a menos que ofrezca otra garantía que la entidad acepte.
El ingreso en una residencia es distinto. La ley exige que la vivienda sea la habitual del solicitante en el momento de constituir la hipoteca, pero no dice qué ocurre si años después deja de vivir en ella sin venderla. Ahí manda el contrato. Algunos incluyen cláusulas sobre el uso de la vivienda, sobre su alquiler o sobre la comunicación de un cambio de residencia, y conviene leerlas con esa hipótesis en mente, porque es un escenario probable en una persona de 80 años.
Cancelar en vida, devolviendo lo dispuesto, es posible en los términos del contrato. La prohibición de compensación por cancelación que establece el apartado 5 está prevista para los herederos tras el fallecimiento, así que el coste de una cancelación anticipada por parte del titular es una condición contractual que hay que mirar antes de firmar.
Costes, impuestos y el asesoramiento que le deben
La ley abarata la constitución. El apartado 7 declara exentas de la cuota gradual del impuesto de actos jurídicos documentados las escrituras de constitución, subrogación, novación y cancelación de una hipoteca inversa. Los apartados 8 y 9 reducen los aranceles del notario y del registrador. Son ventajas reales, y solo rigen si el producto cumple los requisitos de la disposición adicional. El apartado 10 lo dice sin rodeos. Se puede constituir una hipoteca inversa sobre un inmueble que no sea la vivienda habitual, pero a esa hipoteca no se le aplica nada de lo anterior, ni las exenciones ni la limitación de responsabilidad de los herederos. Una hipoteca inversa sobre la segunda residencia es, jurídicamente, un producto distinto y con menos protección.
El apartado 4 obliga a las entidades a suministrar servicios de asesoramiento independiente al solicitante, teniendo en cuenta su situación financiera y los riesgos económicos de la operación. Ese asesoramiento es una obligación legal de la entidad. La explicación que le da la persona que le vende el producto en la oficina no es asesoramiento independiente, y un folleto tampoco. Si firma sin haberlo recibido, la entidad ha incumplido una obligación legal, y ese incumplimiento tiene consecuencias que se pueden hacer valer.
Alternativas y con qué se compara
La hipoteca inversa compite con otras fórmulas que se ofrecen al mismo público, y la diferencia esencial está en quién se queda con la propiedad.
| Fórmula | Quién es el propietario | Qué queda a los herederos | Cuándo se salda |
|---|---|---|---|
| Hipoteca inversa | El titular, hasta su fallecimiento | La vivienda si pagan la deuda, o el sobrante si se vende | Al fallecer el titular o el último beneficiario |
| Venta de la nuda propiedad | El comprador, con usufructo vitalicio del vendedor | Nada de la vivienda | En la compraventa, no queda deuda |
| Anticipo de alquileres | El titular, que cede la vivienda para alquilarla y vive en otro sitio | La vivienda al terminar el contrato | Al vencer el plazo de cesión pactado |
| Hipoteca inversa con renta vitalicia asociada | El titular | Igual que la hipoteca inversa, con la deuda aumentada por la prima del seguro | Al fallecer, la renta cesa y la deuda vence |
La venta de la nuda propiedad da más dinero de entrada, porque no hay intereses, pero la casa deja de ser suya y sus hijos no la heredan. El anticipo de alquileres solo sirve si usted ya no va a vivir en la vivienda. La hipoteca inversa es la única de la tabla que le permite seguir siendo propietario, seguir viviendo en su casa y dejar a los herederos la decisión de quedársela.
Hay una alternativa más que no pasa por ninguna entidad. En Galicia, la apartación y el pacto de mejora permiten transmitir la vivienda en vida a un hijo a cambio de que este renuncie a su legítima o asuma obligaciones, y hay familias en las que un acuerdo de ese tipo, con el hijo que se queda la casa aportando la ayuda económica que el padre necesita, resuelve el problema sin intereses ni prima de seguro. Exige confianza y un documento bien hecho, pero existe.
Cuándo no conviene firmar
Desaconsejo la hipoteca inversa en varias situaciones concretas. La vivienda de poco valor es la primera. Los gastos de tasación, seguro, notaría y registro son fijos, y en una casa modesta pesan tanto que lo que llega a su cuenta cada mes resulta poco para la deuda que genera. Tampoco es buena idea con un plazo de disposiciones corto y una expectativa de vida larga, salvo que se contrate la renta vitalicia asociada sabiendo cuánto cuesta. Un inmueble que no sea la residencia habitual entra en el apartado 10 y pierde la protección de la ley, así que ahí el producto es directamente otro. Si hay un cónyuge o una pareja que no puede quedar como beneficiario, o el contrato no incluye la cláusula del último beneficiario, la persona que sobreviva queda expuesta.
El caso más frecuente en el despacho es el de los hijos que quieren la casa y no tendrán dinero para cancelar la deuda. Ahí la conversación con ellos va antes que la firma. A veces la solución es que aporten ahora lo que la entidad aportaría con intereses, y que la vivienda se transmita en vida. Si el conflicto es con un heredero concreto que no debe recibir nada, eso se resuelve por otra vía, como explico en desheredar a un hijo, y no firmando un producto financiero para que la casa se consuma.
Qué puede hacer hoy por su cuenta
Pida la oferta por escrito y no firme en la misma visita. Compruebe que quien la concede es una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una aseguradora autorizada. Exija el asesoramiento independiente del apartado 4 y guarde constancia de haberlo recibido, o de no haberlo recibido. Lea el plazo que tendrán sus herederos para cancelar y la cláusula de beneficiario. Hable con sus hijos antes de firmar. Y si el titular ya ha fallecido y usted es heredero, no acepte la herencia pura y simplemente ni pague a la entidad nada por su cuenta hasta saber qué hay en la herencia y qué opción le conviene.
Antes de firmar, o antes de heredar
Quien firma por su cuenta se juega quedarse sin ingresos antes de tiempo, dejar fuera a su pareja y dejarles a sus hijos un plazo de semanas para reunir un dinero que no tienen. Quien hereda y acepta sin inventario se juega confundir su patrimonio con el del difunto frente a cualquier otro acreedor de la herencia. En el despacho revisamos el contrato antes de la firma, redactamos la cláusula de beneficiario y, tras el fallecimiento, dirigimos la herencia frente a la entidad para que los herederos elijan entre pagar, vender o no pagar con toda la información. Llame al +34 677 841 007 o escriba a través de la página de contacto. Traiga la oferta o el contrato, la tasación, la última liquidación de la deuda si el préstamo ya está en marcha y, en caso de fallecimiento, el certificado de defunción y el testamento o la declaración de herederos si ya la tiene.
Preguntas frecuentes
¿Mis hijos están obligados a pagar la hipoteca inversa cuando yo muera?
No. El apartado 6 de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 permite a los herederos no reembolsar la deuda, y en ese caso el acreedor solo cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Lo que pierden es la vivienda y el resto de bienes heredados hasta cubrir la deuda, pero no su patrimonio propio. Si quieren conservar la casa, tienen que pagar lo debido con intereses dentro del plazo que fije el contrato, sin compensación por cancelar.
¿Qué pasa si la deuda es mayor que el valor de la casa?
La entidad se cobra con la vivienda y con los demás bienes de la herencia. Si aun así no alcanza, la diferencia la pierde el acreedor, siempre que la hipoteca esté sobre la vivienda habitual y cumpla los requisitos de la ley. Conviene aceptar la herencia a beneficio de inventario para que la separación de patrimonios quede documentada frente a cualquier otro acreedor.
¿Puedo vender la casa o irme a una residencia con una hipoteca inversa?
Si vende la vivienda, la entidad puede declarar el vencimiento anticipado y exigir todo lo dispuesto con sus intereses, salvo que ofrezca otra garantía suficiente. Ingresar en una residencia sin vender no está regulado en la ley y depende de lo que diga el contrato sobre el uso de la vivienda, así que hay que leer esa cláusula antes de firmar.
¿Necesito un abogado para firmar una hipoteca inversa?
Si la vivienda es de poco valor, no tiene pareja ni herederos a los que quiera dejar la casa y solo necesita un complemento durante unos años, la operación es sencilla y la revisión del contrato es un trámite breve. Si hay un cónyuge o una pareja que no es titular, hijos que quieren conservar la vivienda, otros bienes en la herencia o una renta vitalicia asociada, la redacción del contrato decide quién se queda la casa y cuánto cuesta, y ahí un abogado que no cobre de la entidad se paga solo.